芝加哥市中心长租公寓市场为何如此火爆?

2022-01-06 04:37:22

文:Kelly @FWP福瑞韦恩


图源:Google


在不到一年的时间里,芝加哥市中心公寓的租赁市场从萧条走向繁荣,即使Delta变种新冠病毒汹涌来袭,也无法阻挡租户回归市中心的脚步。随着中美通航、签证恢复等一系列利好消息的到来,芝加哥市中心的高层公寓再次爆满,租金于2021年第二季度创下历史新高。这也极大的激励投资者加大对长租公寓市场的投资力度。


疫情虽持续,但市场对新建高档长租公寓的兴趣不减

根据《Illinois Real Estate Journal》近期发布的文章中指出,在经历了一个充满不确定性和挑战的寒冬后,芝加哥长租公寓的租赁市场在租金增长、入住率都已恢复到新冠疫情前的水平。随着疫苗接种率的上升和群众对经济增长的乐观情绪,投资者对购买高档长租公寓的兴趣依然浓厚。

“对城市新建豪华长租公寓的需求从未如此强劲,我们在租赁比例、入住率甚至租金方面都已经超过了新冠疫情前的水平。”芝加哥公寓租赁公司Luxury Living Chicago的首席执行官兼联合创始人Aaron Galvin表示。该公司在芝加哥负责超过3000套高档长租公寓的租赁,大部分都位于市中心。

Galvin表示,在他们公司所提供的公寓租赁服务中,通常有40%左右的租户都是从另一个州或郊区城市迁入芝加哥,而这个百分比在新冠疫情期间并没有下降。

搬出该公司所拥有的公寓,并离开伊利诺伊州的租户数量有所增加。这是由于在新冠疫情期间,“居家令”的推行使得许多居住于市中心的上班族在家工作,无需居住在办公室附近,高昂的租金和生活成本使得部分上班族搬去郊区,或相邻州,或回到父母家。

图源:Google

芝加哥市中心长租公寓的租赁市场一直到去年年底才得以逐渐恢复,这主要是由于当时的长租公寓业主提供减免两个月或更长时间的房租,这吸引了不少租户重回芝加哥市中心。

保持长租公寓业主租金稳定的一个关键策略是价格优惠和长期租赁。减免租金和停车费或降低租金,可以吸引租户搬迁来此并选择更长的租赁期,这为租户和业主都提供了更多的时间和更强的安全感来平衡新冠疫情所带来的影响。

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Galvin表示,今年开始,从另一个州或郊区城市迁入芝加哥的租户比例开始持续上升,约占今年该公司总租赁服务的50%,大大超过前几年的40%。其中伊利诺伊州以外的人占35%,郊区城市的人占15%。

随着越来越多的上班族重返办公室,众多留学生抵达校园,芝加哥市中心将恢复正常。但Delta变种新冠病毒确诊病例的激增,是否会影响到秋季租户对市中心公寓租赁的需求还未可知。

A类资产租赁的市中心入住率 图源Luxury Living Chicago Realty

根据Integra Realty Resources和Marcus & Millichap数据显示,2021年第二季度,租房者共吸收了近9900套住房,这是10多年来租赁量最大的一个季度。市中心公寓的吸纳量超过了3,300套,这大约是以往一整年的市中心公寓吸纳量。入住率达到94.9%。A类公寓的净租金在第二季度上升至每平方英尺3.41美元,超过了2019年3.31美元的历史最高水平。平均净租金较2020年第三季度上涨了近35%,达到每平方英尺2.53美元。

Streeterville-River North区域和Loop区域在第二季度的子市场中的总吸纳量最大,分别为1550套和1150套。展望未来,学生重返大学以及预计下半年就业增长将进一步提振这些地区的长租公寓租赁市场表现。Integra的芝加哥办事处高级董事总经理 Ron DeVries预测,今年芝加哥市中心公寓的吸纳总量将达到6,500套,将是1999年以来的最高年度吸纳总量。


图源:Google


芝加哥人口逆转增长,继续位居全美第三大城市

与此同时,根据美国人口普查局(U.S. Census Bureau)最新公布的人口普查数据显示,芝加哥市的人口在过去十年中适度增长,2010年至2020年间增加了约5万多居民。截至 2020 年 4 月 30 日的十年中,芝加哥的人口从 2,695,598 人增加到 2,746,388 人,继续位居全美第三大城市。

这十年间,芝加哥市人口增长率为1.9%,虽然在全美前十大城市中涨幅较低,但相较于2000年至2010年间6.9%的下降要好得多。

资料&图源:美国人口普查局(U.S. Census Bureau)

人口普查局展示的地图也表明,芝加哥大都会区(Chicago Metropolitan Area)人口增长最为明显,总人口约为845万,其中的每个县都迎来了人口大幅增长,其中心区在过去十年中崛起为一个繁荣的人口区域。

资料:美国人口普查局(U.S. Census Bureau) 图源:人口学家/顾问弗兰克·卡拉布雷斯(Frank Calabrese)

其中,拉丁裔的人口增长最为明显,约占总人口的29.84%,并首次超过非裔成为芝加哥市第二大人口群体,但不像过去那样集中在Humboldt Park和Pilsen/Little Village等社区。

亚裔人口净增约4.5万人,相较于上一次的数据,增幅约31%,约占总人口的6.19%,是人口增长最快的族裔。

许多非裔美国人社区(南部和西部地区),人口下降较为明显,约占总人口的28.68%。在过去十年中减少了约8.5万人,但仍然是前十年下降(减少近20万)的一半左右。

白人人口则增加了约9000人,依旧位居芝加哥市第一大族群,约占总人口的31.45%。

资料:美国人口普查局(U.S. Census Bureau) 图源:人口学家/顾问弗兰克·卡拉布雷斯(Frank Calabrese)

疫情期间,芝加哥由于其丰富的人才资源和低成本、高性价比的地产市场,吸引众多门户城市的企业搬迁或扩建在芝加哥的办公室,吸引了如:谷歌(Google)、亚马逊(Amazon)、思科(Cisco Systems)、优步(Uber)、沃尔格林(Walgreens)、百事可乐(PepsiCo)、费拉拉糖果(Ferrara Candy)和Cboe全球市场(Cboe Global Markets)等等。

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大公司的搬迁不仅吸引了他们的供应商、服务合作伙伴,以及大公司当前和未来的员工,还吸引了众多初创公司、中小企业等等。同时也带来了大量优质人才,带动了人口布局的重构。众多高素质、高收入的人才在此汇聚,对于优质的公寓需求非常旺盛,长租公寓租赁市场的需求大幅提升。

城市长租公寓市场保持强劲

根据Marcus & Millichap于8月31日发布的《Chicago Multifamily Market Report》的数据显示,截止2021年6月,芝加哥已建设完成6,463个单位。在过去的12个月内,由于地铁沿线的租赁库存增加了0.9%,交付速度减慢。另有11,530套公寓正在建设中,交付日期将延至2023年下半年。

在强劲的第二季度推动下,在过去12个月内,芝加哥有近7,440个单元被市场吸纳,地铁沿线的长租公寓空置率降至4.9%。

* Forecast ** Through 2Q 资料&图片: CoStar Group, Inc.; Real Capital Analytics; RealPage, Inc

租金回升的另一个关键方面是市场对长租公寓的强劲需求和不断攀升的公寓销量。租房者正蜂拥回到芝加哥市中心,公寓买家也是如此。

Crain's Real Estate报告团队的Alby Gallun和Dennis Rodkin表示,在 2021 年前七个月,仅芝加哥Loop区域就售出了 654 套高层公寓和联排别墅,这比 2019 年同期销售的数量增加了 51%。(2019年是新冠疫情前的最后一个正常销售年份)

然而,市中心公寓价格落后于销售增长,这是推动市中心公寓买卖市场销量飙升的关键因素,也加大了投资人持续投资长租公寓的信心。

这座位于Pilsen/Little Village社区的15单元长租公寓,今年由FWP福瑞韦恩以100万美元的价格售出。 图源:First Western Properties

同时,随着芝加哥各大公司要求员工重回办公室工作,许多千禧一代开始组建家庭,市中心便利的交通、丰富多彩的生活方式,高质量的教学环境,以及较低的贷款利率和价格,购房者的买房成本降低,使得大部分家庭想尽快在芝加哥市中心购置房产。

《Illinois Real Estate Journal》的文章指出,近期从Rogers Park到South Shore等深受芝加哥居民欢迎的湖滨社区售出的长租公寓或公寓单元价格持续走高。而Lakeview和Wicker Park等高需求社区的新公寓单元销售价格持续打破历史纪录。

Interra Realty联合创始人兼管理负责人Jon Morgan表示,虽然“居家令”和新冠疫情使得部分投资者们放缓了他们的投资步伐,但一旦长租公寓市场的租赁需求和租金继续表现强劲,政府的经济刺激法案帮助陷入困境的租客支付租金,买卖双方会立即回到谈判桌上。

这座位于商业地产最火热Fulton Market社区的市场下off market项目——15单元长租公寓,今年由FWP福瑞韦恩代表买家以195万美元的价格交易。 图源:First Western Properties

Morgan同时表示,一些在疫情爆发之初搁置交易的买家在回到谈判桌后,最终支付了更高的价格。虽然最近几周美国疫情仍有不确定因素,使得购置高端长租公寓看起来是一个巨大的风险,但大部分投资人并没有收到影响,反而是迅速达成了交易。而其他未能及时购买长租公寓的投资人们则需要在一个极其火爆和竞争激烈的市场中重新开始。

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Marcus & Millichap提供的数据表明,截止2021年6月,在过去的12个月内,芝加哥长租公寓买卖市场的交易量增长了8%,是中西部涨幅最大的城市之一。最近约70%的交易涉及C类资产,其中大部分出售给私人投资者的资产低于500万美元。

过去一年中,市中心公寓平均价格下降2%,至每单元155,500美元,这一数字落后于全国平均水平9%。芝加哥长租公寓的平均资本回报率(average cap rate)略微上升至6.7%。

* Forecast ** Through 2Q 资料&图片: CoStar Group, Inc.; Real Capital Analytics; RealPage, Inc

自去年7月以来,城市次级市场已占芝加哥所有长租公寓交易的三分之二,交易最集中在North and South Lakefront社区。而North Lakefront地区的定价很少低于每单元20万美元。

芝加哥郊区公寓的强劲租赁需求吸引了更多的州外投资者前往CBD以外的地区,包括库克县北部和西北部。在这里,公寓平均价格与地铁区域平均价格相当,大多数房产资本回报率高达5%至7%。

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FWP福瑞韦恩认为,当前长租公寓市场繁荣的主要驱动力是低利率以及投资人更渴望购买和持有拥有稳定现金流的硬资产。这场新冠疫情展示了股市和加密货币等抽象资产的波动性,但一栋拥有100%入住率的长租公寓为许多投资者提供了稳定的回报和更大的安全感,长租公寓的业主将从这些趋势中受益。新人口带来的住/租房需求,为城市未来的长租公寓市场发展奠定了夯实的基础,这是许多投资者需要重点关注的方向。


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撰稿&编辑:Kelly

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管理团队介绍

Paul Tsakiris


  • 福瑞韦恩集团总裁
  • 持证地产总承包商,伊利诺伊州与佛罗里达州持证地产管理经纪
  • 屡获多项地产业界殊荣
  • 曾为多个业界杂志/出版社/网站撰稿



Paul Tsakiris先生于1999年成立了First Western Properties, Inc.福瑞韦恩商业地产公司,是芝加哥地产界的领军人物。Tsakiris先生拥有加文国际商学院(The Garvin School of International Business)——美国新闻排名第一的国际商学院,雷鸟(Thunderbird)国际管理学院MBA硕士学位,伊利诺伊州立大学(Illinois State University)国际商务与经济学双学士学位,精通英语、西班牙语、希腊语和葡萄牙语。


Tsakiris先生以专家身份出现在《股票市场观察报》(Stock Market Observer)、《芝加哥房地产委员会》(Chicago Real Estate Council)上,文章并经常被《芝加哥论坛报》(Chicago Tribune)、《芝加哥太阳时报》(Chicago Sun Times)以及《芝加哥凯恩商业周刊》(Crain's Chicago Business)等出版社引用。他还在《芝加哥房地产经纪人》(Chicago Realtor Magazine)杂志上发表文章,在《华尔街日报》(Wall Street Journal》上得到认可


他的地产背景包括:


  • 美国First Western Properties福瑞韦恩集团总裁。
  • 希腊豪华住宅开发商Paradise Construction 总裁,希腊地产经纪公司Cost Anita Villas 总裁。
  • 持证地产总承包商,伊利诺伊州与佛罗里达州持证地产管理经纪。
  • 在北美拥有超过20余年的商业地产收购、开发和运营经验,包括长租公寓、零售、医疗设施和办公楼。
  • 为不同的债务投资者,从个人到大型机构客户,提供破产管理和REO咨询服务。
  • 6次获得美国好邻居奖(US Good Neighbor Awards)—— 一个对地产项目所在社区产生巨大积极影响的荣誉奖项。
  • 在地产销售领域,Tsakiris先生获得了众多殊荣,包括:可思达优秀地产经纪(CoStar Power Broker)、顶尖长租公寓销售经纪称号(Top Multi-family Sales)、顶尖地产投资销售经纪称号(Top Investment Sales)、芝加哥房地产经纪人协会顶尖零售租赁经纪称号(Chicago Association of Realtors - Top Retail Leasing)。



在成立福瑞韦恩 (First Western Properties, Inc)之前,Tsakiris先生曾任芝加哥老牌商业地产经纪公司霍尔马克与约翰逊(Hallmark and Johnson)的销售助理。Tsakiris先生在美国多个房地产协会和社区组织中拥有头衔,包括:芝加哥姐妹城市雅典委员会(Chicago’s Sister Cities-Athens Committee)董事会成员、美国商业论坛(US Commercial Forum)会员、国际购物中心协会 (ICSC)会员、芝加哥房地产协会(Chicago Real Estate Council)会员、芝加哥商业圆桌会议(Chicago Commercial Roundtable)会员、芝加哥房地产经纪人协会(Chicago Association of Realtors)会员和芝加哥餐饮地产经纪人协会 (Chicago Restaurant Brokers Association)会员。


Fahim Lakhani




  • 福瑞韦恩集团副总裁
  • 伊利诺伊州持证地产经纪,CFA®认证特许金融分析师(Chartered Financial Analyst)
  • 资深地产收购分析师



Fahim Lakhani 先生毕业于伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校(University of Illinois at Urbana-Champaign),拥有金融与会计双学士学位。精通英语,西班牙语和乌尔都语。曾供职于美国CITADEL投资集团担任全球业务实习生,美国保德信金融集团(Prudential Capital Group)担任国际投资分析师。2003年加入福瑞韦恩,负责集团财务,物业管理与运营管理。



Tony Liu



  • 福瑞韦恩集团副总裁
  • 伊利诺伊州持证地产经纪,持证地产评估师
  • 擅长商业地产金融模型,投资分析,兼并与收购



刘先生毕业于美国著名私立大学德保罗大学( DePaul University) ,于凯尔斯塔特商学院(Kstadt Graduate School of Business)获得房地产金融与投资MBA学位。精通英语,普通话,粤语。曾供职于美国Systemtek Technologies, LLC,担任投资移民部EB-5项目经理。YOUMU Home联合创始人。2019年加入福瑞韦恩,现负责集团地产投资资销售与经纪业务,市场营销管理,与建筑材料供应商管理。



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