Office | 美国2021年写字楼市场分析报告

2021-07-10 11:07:13


文/Kelly @FWP福瑞韦恩

小知识


写字楼Office,是指与一栋或多栋作为办公用途的建筑物,多指配备现代化设施的商用办公楼。其中有75%的内部空间是用来容纳办公室用户的,其余的空间可以包括零售、餐厅或健身等其他用途。基于建筑质量、便利设施和地理位置等因素,写字楼通常分为A类、B类和C类三个等级。


2020年,美国写字楼市场遭遇挑战


根据高力国际(Colliers International)发布的《U.S. Research Report 2020 Office Market Outlook》数据显示:2020年第一季度,美国写字楼市场的空置率上升至11.5%,是连续第21个季度低于历史平均水平。


在其跟踪调查的全美写字楼市场中,有三分之二的写字楼市场空置率低于全国平均水平,有45%的写字楼市场空置率低于10%。A类写字楼平均租金在第一季度略有上升,达到每平方英尺39.05美元


图片&资料:Colliers International


全美写字楼市场吸纳量(absorption)同比下降32%,仅约为580万平方英尺在建面积(under construction)减少540万平方英尺,降至约1.58亿平方英尺平均资本回报率(Average cap rates)下降至6.5%


第一季度写字楼买卖市场的销售额为174亿美元,其中波士顿(Boston)、芝加哥(Chicago)、洛杉矶(Los Angeles)、纽约(New York)、旧金山(San Francisco)和华盛顿特区(D.C. Washington),占据了第一季度写字楼买卖市场销量额的一半以上,达到163亿美元


图片

图片&资料:Colliers International


2020年第二季度,美国写字楼市场的空置率上升至11.9%,这是自2010年第一季度以来空置率的最高季度增幅。A类写字楼平均租金小幅上涨至每平方英尺39.63美元


图片&资料:Colliers International


全美写字楼市场吸纳量10年来首次出现负增长,同比下降86%,总计约为-1360万平方英尺在建面积增加100万平方英尺,至1.567亿平方英尺平均资本回报率保持在6.6%左右


由于新冠疫情带来的不确定性,买家暂停投资选择在旁观望,第二季度写字楼市场的投资活动大幅下降,写字楼买卖市场的销售额仅为110亿美元波士顿芝加哥洛杉矶纽约旧金山华盛顿特区依旧领跑其他城市的写字楼买卖市场,占据了第二季度销售额的一半以上,达到59亿美元


图片&资料:Colliers International


2020年第三季度,美国写字楼市场的空置率上升至12.6%A类写字楼平均租金小幅下降至每平方英尺39.06美元


图片&资料:Colliers International


全美写字楼市场吸纳量继续大幅下降,总计约为-3610万平方英尺在建面积增加至1.637亿平方英尺


第三季度的写字楼市场投资活动仍然低迷,第三季度写字楼买卖市场的销售额为136亿美元,总销售额同比下降了52%。波士顿芝加哥洛杉矶纽约旧金山华盛顿特区的写字楼买卖市场销售额为65亿美元,仅约占第三季度销售额的48%。


图片&资料:Colliers International


2020年第四季度,美国写字楼市场的空置率继续上升,至13.2%A类写字楼平均租金小幅上涨0.9%,至每平方英尺39.53美元


图片&资料:Colliers International


全美写字楼市场吸纳量继续下降,总计约为-4090万平方英尺在建面积1.626亿平方英尺


第四季度的写字楼市场投资活动有所增加,写字楼买卖市场的销售额为276亿美元


图片&资料:Colliers International


2020年美国写字楼买卖市场的年销售额同比下降40%,为861亿美元。其中,郊区写字楼市场在2020年吸引了最多的资金,投资者们在郊区写字楼市场中投入了576亿美元,而在CBD地区的写字楼市场则投入了285亿美元。


图片:Google


随着美国国会通过两轮抗疫纾困法案,来帮助企业和失业人群度过难关,疫苗接种速度不断加快,城市缓慢进入重开阶段,新的失业救济申请人数减少,就业人数继续扩大,租金支付率持续上升,美国经济也在缓慢复苏。


2020年第四季度投资活动的显著增加,表明有不少的投资人正积极寻求写字楼收购,投资人对美国写字楼买卖市场的投资前景感到乐观,促使投资人们加大对美国写字楼买卖市场的投资力度,推动美国写字楼市场的整体复苏。


图片:Google


2021年,写字楼市场复苏缓慢,面临变革


根据戴德梁行(Cushman & Wakefield Research)《US Office MarketBeat Q1-2021》,世邦魏理仕(CBRE)《Q1 2021 US Office Figures FINAL SECURE.pdf》,以及高力国际(Colliers International)《Q1 2021 US Office Outlook Report》的三份报告指出:


自新冠肆虐以来,美国写字楼市场总共减少了1.384亿平方英尺的办公面积。2021第一季度,美国写字楼市场的净吸纳量(net absorption)约为-4600万平方英尺的季度历史新低。


图片&资料: 戴德梁行Cushman & Wakefield Research


在高力国际(Colliers International)跟踪调查的全美写字楼市场中,2021年第一季度,只有5%的都市区写字楼市场吸纳量超过100,000平方英尺的正吸纳量南部城市亨茨维尔( Huntsville)以约为447万平方英尺的吸纳量居首


东北部地区吸纳量下降最多,超过-1900万平方英尺西部地区为-1250万平方英尺,其次是南部和中西部地区。


中央商务区(CBD)写字楼市场总吸纳量达到-2300万平方英尺;这是连续第五个季度净吸纳量为负。其中,曼哈顿(Manhattan)再次录得吸纳量最大跌幅,为-1090万平方英尺。其次是旧金山(San Francisco)、芝加哥(Chicago)、华盛顿D.C.(Washington, D.C.)和波士顿(Boston),这些城市的写字楼市场负吸纳量超过100万平方英尺。


郊区写字楼市场总吸纳量为-2290万平方英尺,有8个写字楼市场的负吸纳量超过100万平方英尺。其中,洛杉矶(Los Angeles)最高为-330万平方英尺,其次是达拉斯/沃斯堡(Dallas/Ft.Worth)(-250万平方英尺)和亚特兰大(Atlanta)(-220万平方英尺)


图片&资料:Colliers International


世邦魏理仕(CBRE)跟踪调查全美30大写字楼市场中,2021年第1季度全美写字楼市场的净吸纳量占库存的百分比如下图所示,其中以下地区的城市相对不受写字楼市场需求下降的影响

  • 中西部地区:堪萨斯城(Kansas City)、底特律(Detroit)、明尼苏达州/圣保罗(Minneapolis/St. Paul)、匹兹堡(Pittsburgh)、纳什维尔(Nashville)

  • 南部地区:休斯顿(Houston)、迈阿密(Miami)

  • 西部地区:圣地亚哥(San Diego)、萨克拉门托(Sacramento)、奥兰治县(Orange County)、盐湖城(Salt Lake City)、圣荷西(San Jose)

  • 东北部地区:波士顿(Boston)、华盛顿特区(Washington, D.C.)


以下地区城市的写字楼市场经历了需求小幅下滑:

  • 中西部地区:芝加哥(Chicago)、丹佛(Denver)、圣路易斯(St. Louis)

  • 南部地区:达拉斯/沃斯堡(Dallas/Ft.Worth)、亚特兰大(Atlanta)、夏洛特(Atlanta)

  • 西部地区:凤凰城(Phoenix)、洛杉矶(Los Angeles)

  • 东北部地区:费城(Philadelphia)、巴尔的摩(Baltimore)


以下地区城市的写字楼市场经历了需求大幅下滑:

  • 西部地区:旧金山(San Francisco)、西雅图(Seattle)、波特兰(Portland)

  • 东北部地区:曼哈顿(Manhattan)、新泽西(New Jersey)

  • 南部地区:奥斯汀(Austin)


图片&资料: 世邦魏理仕(CBRE)


新冠疫情加快了人口从东西海岸一线城市撤离的速度,由于中西部和南部丰富的人才资源和低成本、高性价比的地产市场,以及商业条件便利的优势,吸引众多来自东西海岸一线城市的年轻人、上班族和企业迁徙于此。


美国中西部和南部地区的工作机会也将比东西海岸的城市要多,这两个地区的写字楼租赁市场也将恢复的比东西海岸城市的市场要快,租金收入也将趋于稳定,写字楼的业主将从这些趋势中受益,为城市未来的写字楼市场发展奠定了夯实的基础,这是许多投资者需要重点关注的方向。


图片:Google


戴德梁行(Cushman & Wakefield Research)在报告中指出,2021年第一季度,美国写字楼市场的空置率达到16.4%,这是自2011年第四季度以来的最高水平。


图片&资料: 戴德梁行Cushman & Wakefield Research


全美写字楼市场租金同比上涨约5%,至每平方英尺35.4美元,A类写字楼租金为每平方英尺40.74美元。

  • 西部地区租金涨幅最高,同比上涨约8.4%,至每平方英尺39.85美元,A类写字楼租金为每平方英尺46.06美元。

  • 中西部地区租金涨幅第二,同比上涨约4%,至每平方英尺25.9美元,A类写字楼租金为每平方英尺30.31美元。

  • 东北部地区租金价格最高,同比上涨约3.7%,至每平方英尺43.56美元,A类写字楼租金为每平方英尺49.74美元。

  • 南部地区租金涨幅最小,同比上涨约1.5%,至每平方英尺30.46元,A类写字楼租金为每平方英尺35.29美元。


图片&资料: 戴德梁行Cushman & Wakefield Research


根据世邦魏理仕(CBRE)跟踪调查全美10大写字楼市场的数据显示

  • 市中心(Downtown)的写字楼市场总平均租金同比下降2.5%,至每平方英尺47.53美元,空置率为15.1%。

  • 郊区(Suburban)的写字楼市场总平均租金同比下降0.8%,至每平方英尺27.7美元,空置率为16.5%。

  • 大都市区(Metropolitan)的写字楼市场总平均租金同比下降1.6%,至每平方英尺34.72美元,空置率为16%。


图片&资料: U.S. national totals provided by CBRE Econometric Advisors, all other figures compiled by CBRE Research, Q1 2021. 


其中在市中心区域(Downtown)涨幅最高的分别是:

  • 南部地区:亚特兰大(Atlanta)总平均租金同比涨幅最大,上涨3.2%,至每平方英尺34.69美元,空置率为19%。

  • 中西部地区:丹佛(Denvera)和达拉斯/沃思堡(Dallas/Ft. Worth)总平均租金同比涨幅分别位列第二和第三,上涨0.7%和0.5%,至每平方英尺35.46美元和每平方英尺27.44美元,空置率为19.7%和30.8%。


图片&资料: U.S. national totals provided by CBRE Econometric Advisors, all other figures compiled by CBRE Research, Q1 2021. 


跌幅较小的分别是:

  • 中西部地区:芝加哥(Chicago)总平均租金同比下降2.2%,至每平方英尺41.97美元,空置率为18.6%。

  • 西部地区:洛杉矶(Los Angeles)总平均租金同比下降0.5%,至每平方英尺44.76美元,空置率为18.7%。

  • 东北部地区:波士顿(Boston)和华盛顿特区(D.C. Washington)总平均租金同比下降分别为0.8%和2.2%,至每平方英尺66.96美元和每平方英尺58.25美元,空置率为11.9%和17.4%。

  • 南部地区:休斯顿(Houston)总平均租金同比下降3.5%,至每平方英尺39.68美元,空置率为24.6%。


图片&资料: U.S. national totals provided by CBRE Econometric Advisors, all other figures compiled by CBRE Research, Q1 2021. 


跌幅最大的分别是:

  • 西部地区:旧金山(San Francisco)总平均租金同比跌幅最大,下降13.5%,至每平方英尺76.47美元,空置率为18.5%。

  • 东北部地区:曼哈顿(Manhattan)总平均租金同比下降7.3%,至每平方英尺58.89美元,空置率为12.9%。


图片&资料: U.S. national totals provided byCBRE Econometric Advisors, all other figurescompiled by CBRE Research, Q1 2021.


全美2021年第一季度写字楼租赁交易前五名如下图所示,其中马逊(Amazon)的写字楼租赁交易占据了第一季度前五大写字楼租赁活动中的两个

  • 排名第一的是亚马逊在波士顿以706,996平方英尺成交。

  • 排名第二的是黑石集团(The Blackstone Group Inc.)在纽约以652,615平方英尺成交。

  • 排名第三的是亚马逊在西雅图普吉特海湾地(Seattle/Puget Sound)以605,000平方英尺成交。

  • 排名第四的是美国安杜里尔(Anduril)工业公司在大洛杉矶地区(Greater Los Angeles)以449,206平方英尺成交。

  • 排名第五的是超越肉类公司(Beyond Meat)在大洛杉矶地区(Greater Los Angeles)以281,110平方英尺成交。


图片&资料: CoStar, Colliers


全美2021年第一季度写字楼买卖交易前五名如下图所示,

  • 排名第一的是科尔伯格-克拉维斯-罗伯茨(Kohlberg Kravis Roberts & Co., 简称KKR)在旧金山(San Francisco)以750,000平方英尺成交

  • 排名第二的是丰树产业(Mapletree Investments)在奥克兰(Oakland)以381,622平方英尺成交。

  • 排名第三的是PRP LLC在费城(Philadelphia)以429,000平方英尺成交。

  • 排名第四的是Carr Properties, Alony Hetz在奥斯汀(Austin)以411,536平方英尺成交。

  • 排名第五的是The Related Companies在佛罗里达州的棕榈滩(Palm Beach)以448,885平方英尺成交。


图片&资料: CoStar, Colliers


不同行业面对疫情,在写字楼的需求反映上是截然不同的,那些无法居家办公的行业,例如服务业、咨询业等,依旧对办公场所保持高需求,甚至由于「社交距离」的缘故,同等员工数量下,需要更大面积的办公场所。而旅行、计算机行业,在短期内,暂时远离了传统办公室。


受新冠疫情影响,美国大部分城市的写字楼市场因新租入驻企业减少,原有租户在业主持续减租下升级或扩建办公室的需求也大于搬迁的需求,导致市场对新增供应的写字楼楼盘消化缓慢,进一步加剧了写字楼市场租金下降,以及市场的去库存压力。


图片:Google


各领域中小型企业和初创公司在新冠疫情的影响下办公需求萎缩明显。写字楼空置率的过快上升,无疑折射出的还是中小微企业经营困难,纷纷退租减租,并且中小微企业产业结构单一,人工成本上升,导致美国写字楼市场呈现出供大于求的现象。


目前很多写字楼租户,已经提出了类似灵活空间、共享会议室、室内空气质量改善以及「零接触」科技(Touchless Technology)等新需求。若能够提供这些高级功能的物业,在未来将更受租户欢迎。同时,根据以往经济危机的经验,2021年经济加速复苏之时,A类写字楼将比其余种类的写字楼更快复苏,也印证了高质量工程在写字楼行业将成为更重要的决定因素。


图片:Google


随着疫苗接种工作的推荐、消费者信心回升、政府的大规模经济刺激法案和被新冠疫情压抑了一年的消费需求,美国经济重新开放的速度比先前预测的要快。


FWP福瑞韦恩预计今年下半年,美国经济预计将加速增长,预计到2022年第四季度,美国的就业率将恢复到衰退前的水平。然而,创纪录负吸纳量、租金压力和高空置率,表明写字楼市场可能在今年继续面临挑战,美国中西部和南部地区的写字楼市场将优先服务,其他地区或城市写字楼市场的复苏将滞后。


疫情下美国写字楼市场正在面临变革,机遇与挑战并存。而新冠疫情之后,又有哪些「新常态」会迅速淡去,哪些变化会停留,是投资人需要认真思考的问题。


图片:Google



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撰稿&编辑:Kelly

图片:Google/FWP福瑞韦恩(侵删)


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