Retail | 2021年美国商业地产—零售地产市场展望

2021-07-02 09:57:28


文/Kelly @FWP福瑞韦恩


小知识


零售地产旨在容纳任何直接向消费者销售产品和服务的企业,通常由建造、开发购物和娱乐物业的机构组成,包括购物中心、店铺、服装店、花店等等。


2020年,美国零售地产市场迎来巨大挑战与变革


根据美国商务部的数据显示,受新冠疫情导致美国经济大面积“停摆”等因素影响,2020年第一季度美国实际国内生产总值(GDP)按年率计算萎缩5%;第二季度GDP按年率计算萎缩32.9%,为1947年有记录以来最大降幅。4月份失业率激增,接近15%,为2020年历史最高记录。之后,美国失业率虽然逐月下降,但到12月份失业率仍徘徊在6%以上。


资料来源:美国商务部

图片来源:北美省钱快报


根据美国劳工统计局的资料显示,在新冠疫情开始之前,美国有1220万人从事餐饮业。在新冠疫情期间,由于大部分人都宅家工作,经常光顾零售店铺、餐馆、购物中心等零售地产的上班族、学生、游客人数锐减,租赁零售地产的商家们和零售地产的业主们失去日常稳定的资金或租金来源,无法负担房租、水电费、员工工资等等,纷纷裁员或关店来维持店铺/公司的日常运营。


仅在2020年3月和4月,美国餐饮业就削减了830万个工作岗位,室内餐饮几乎完全关闭,部分小型零售商和一些大品牌无法负担其门店的日常运营,纷纷关闭线下门店,有的直接宣布破产重组。


资料来源:U.S. Bureau of Labor Statistics

图片来源:Cushman & Wakefield Research


根据世邦魏理仕(CBRE)《U.S. Retail Recovery Indicators May 2021》的数据显示,在2020年第二季度首次申请失业救济人数(每周)约为610万人,达到2008年以来的历史新高,之后逐月减少,但仍高于疫情前的水平。


资料来源:Federal Reserve of Economic Data as of April 10th 2021

图片来源:世邦魏理仕(CBRE)


戴德梁行(Cushman & Wakefield)在其2021年3月发布的《U.S. RetailMarket Outlook》的报告中指出,2020年4月,随着新冠疫情的肆虐和“居家令”的封锁生效,大部分人都在家中工作,无法前去零售店铺、购物中心、餐馆等零售地产正常消费,零售店业主和员工无法前往商铺工作,导致全美零售总额在2020年第二季度开始大幅下降,降至4.2万亿美元以下,是2013年以来的最低水平。


图片&资料来源:U.S. Census Bureau; Cushman & Wakefield Research


在新冠疫情肆虐的2020年,美国零售业经历了巨大的挑战和变革。2020年美国有近1.5万家商店关闭,近5180万平方英尺(msf)的新零售空间空置,商店关闭数量创下2010年以来的历史新高。


图片&资料来源:Company filings, Media Reports, Department of Commerce, Cushman & Wakefield Research, CoreSight Research. 2020estimate-BDO, 2021 forecast by CoreSight Research 1/28/21


新冠疫情期间,美国实体零售店铺和品牌纷纷裁员、关闭线下零售店铺或破产重组,人们没有了工资来源,无法维持日常生活,消费者信心下降,并且由于“居家令”和新冠防疫措施的施行,导致没有人前往零售业商铺消费,并且美国的失业率激增、申请失业救济金的人数不断上升,这对美国零售业市场带来了冲击,尤其是实体零售业。


同时,由于疫情爆发且交易疲软,大部分投资人为保证手中拥有充足的资金来应对新冠疫情带来的影响,减少投资在旁观望,品牌商、零售商家等对零售地产租赁市场的需求减少,对零售地产买卖市场形成冲击,美国零售业和零售地产迎来巨大挑战。


图源:Google


美国零售业在遭遇挑战的同时也迎来了变革。新冠疫情期间,美国线上消费市场快速发展,这主要得益于人们宅家时间增多,消费由线下向线上转移,电子商务取得了重大突破。因此实体零售业的线下店铺转型以及品牌商拓展线上销售的多重渠道变得至关重要。


根据戴德梁行的数据显示,2020年美国总零售额增长6.7%,至4.06万亿美元,尽管疫情带来了不小的挑战,2020年美国电子商务在线销售额占核心零售额*(Core Retail Sales)的百分比超过20%,同比上升近5%,创2009年以来增幅的历史新高。在这一年中,越来越多的美国人转向网站和应用程序购买日用品、舒适的服装和家居用品。


美国电子商务占核心零售额的百分比

*核心零售额(Core Retail Sales)=总零售额(不包括汽车经销商、加油站以及餐馆)

图片&资料来源:U.S. Department of Commerce, ShawSpring Partners, Bank of America


面对疫情的冲击,美国国会在2020年3月和12月通过了两轮抗疫纾困法案,包含向满足资格的美国纳税人发放纾困金、延长失业救济金领取时间、提高失业救济金金额以及援助企业贷款、资助疫苗发放等,来帮助企业和失业人群度过难关,同时促进美国经济复苏。


根据CenterSquare Investment Management的研究数据,2020年4月全美大型商场运营者只收到了15%左右的租金,在第一轮抗疫纾困法案实行之后,6月与7月逐渐出现转机,接近65%的租客开始支付租金。


同时,2020年第三、第四季度大量零售地产的业主给出的租金拖欠期限即将到期。9月,全美零售商共计支付了约86%的租金,同比2019年下降10%,但环比增加了83%。例如美国大型零售地产商Duke Realty,其旗下占地面积小于100,000平方英尺的租户可以延缓支付租金至2020年年末。


这两轮纾困金的发放极大刺激了美国零售市场,使得消费者拥有额外的资金满足日常生活需求,消费者信心缓慢回升。随着2020年第三、第四季度,美国社会疫苗接种速度不断加快,城市缓慢进入重开阶段,新的失业救济申请人数减少,就业人数继续扩大,租金支付率持续上升,美国经济也在缓慢复苏,这都推动了美国零售地产市场的恢复。


资料来源::US Census Bureau, April 2021

图片来源:世邦魏理仕(CBRE)



2021年,零售地产市场的新开始


世邦魏理仕(CBRE)在其《Global MarketFlash: Global Investment Activity Remains Soft but Outlook Brightens》的报告中指出,2021年第一季度,全球商业地产市场投资同比下降31%,至1840亿美元,成交量比2020年下降了33%,与2019年相比,市场仍然疲软。


美国作为疫苗接种率最高的国家之一,在2021年第一季度投资量上胜过其他国家。根据美国目前的疫苗接种速度和消费市场的经济复苏,商业地产市场投资量将在2021年下半年接近疫情前的水平。


图源&资料来源:CBRE Research, Real Capital Analytics, Q1 2021.


在世邦魏理仕(CBRE)4月份发布的《U.S. Economic Watch》的报告中显示,2021年第一季度,美国国内生产总值(GDP)增长6.4%,第一季度的增长是由政府和消费者的支出以及企业投资推动的。


世邦魏理仕预计,随着美国经济的强劲增长,2021年第二季度美国国内生产总值(GDP)增长将进一步加快,达到10.1%,然后将在下半年放缓,2021年美国国内生产总值将增长6.7%。在此之后,美国国内生产总值将恢复到1.8%左右的长期水平。


图源&资料来源:CBRE Research. Bureau of Economic Analysis.


2021年随着疫苗接种的持续推进,各个州、城市的重新开放,使人们有信心恢复正常的日常工作和娱乐活动,消费者信心急剧上升,美国零售业市场前景强劲。


FWP福瑞韦恩预计今年下半年,零售业的全面复苏将接踵而至,零售地产的租赁需求将会增加,这将促使投资人对零售地产买卖市场的投资前景感到乐观,推动投资人们加大对美国零售地产市场的投资力度。


图源:Google


根据美国劳工部和世邦魏理仕(CBRE)统计的数据显示,美国2月非农就业人口增长37.9万人,为2020年10月以来最大增幅,大大超过之前市场预期增长的21万人,失业率降至6.2%


图源&资料来源:Bureau of Labor Statistics


美国3月份非农就业人数为91.6万,失业率下降至6%,创去年3月疫情发生以来新低。


图源&资料来源:Bureau of Labor Statistics


4月份新增非农就业人数为26.6万,低于预期的100万。失业率上升至6.1%,劳动参与率上升至61.7%。


5月份新增非农就业人数为55.9万,低于预期的67.1万。失业率下降至5.8%,劳动参与率下降至61.6%。


就目前来看,美国就业人数相比疫情前减少760万人,劳动参与率比疫情前低1.7个百分点,平均每小时收入仅增长1.9%,这些都支持美联储的低利率立场,即通胀上升的任何影响都将是短期的。6月7日,10年期美国国债收益率跌至1.567%,反映了投资者对这一观点的支持。


图源&资料来源:华尔街见闻


世邦魏理仕(CBRE)预测认为2021年第二季度美国经济将保持强劲的增长势头,预计到年底美国将新增550万个就业岗位,失业率将降至4.5%左右。


美国持续推进疫苗接种、公共卫生环境的改善、就业岗位的总体数量增长、失业率的下降以及三轮纾困金的发放,在美国经济强劲增长的背景下,美国就业市场整体趋势向好,大部分美国民众有能力满足日常生活的消费,消费者信心不断增强,这将不断刺激美国零售业的市场需求,这将进一步促进美国零售地产市场的全面恢复。


图源:Google


戴德梁行(Cushman & Wakefield)在其2021年发布的《U.S. RetailMarket Outlook》和《U.S. SHOPPING CENTER MARKETBEAT REPORTS》的报告中指出,在经历了充满挑战的2020年之后,零售市场状况在2021年第一季度有所改善。随着三轮纾困金的发放,接种疫苗的速度加快,消费者拥有额外的资金来源,疫情之后的报复性消费开始显现,购物者变得更加活跃,零售业开始好转。截止2021年第一季度,美国零售市场的零售总额同比增长28%,零售总额超过5.4万亿美元,创下2013年以来的最高水平。


截止2021年第一季度,全美购物中心市场净吸纳量(Net Absorption)约为-74万平方英尺,是新冠疫情开始以来记录的最小负吸收量,租赁活动略有下降,为2500万平方英尺,高于2020年第二季度的低点。全美购物中心市场空置率较高,为7.3%,高于新冠疫情发生前的水平。


图片&资料来源:Cushman & Wakefield Research


不过,这次美国零售业的反弹复苏分布较不平衡,从零售额的恢复百分比(Percent Recovered)来看,2021年2月份,体育用品、电子邮购、建筑材料、机动车及零部件、食品和饮料、家具、一般商品等零售业强力全面复苏,零售额大涨,超过去年新冠疫情发生前的水平;电器、加油站、服装和餐厅等零售业的复苏程度较快,恢复至去年同期的80%以上;与娱乐服务相关的零售业如商场、购物中心、概念体验店等恢复较慢,仅恢复至去年同期的69%,预计到2021年年底才能恢复至去年同期水平。


零售额:恢复百分比*(Percent Recovered)

*恢复百分比(Percent Recovered)=2021年2月零售额占2020年2月零售额的百分比。

图片&资料来源:Census Bureau; Cushman & Wakefield Research


世邦魏理仕(CBRE)的数据显示,受消费者信心提升、美国国会三轮纾困金的发放、以及城市重开、零售店分阶段恢复日常运营的推动,美国人口普查局(U.S.CensusBureau)追踪的每一个零售品类在2021年第一季度都取得月度销售正增长。


资料来源:US Census Bureau, April 2021

图片来源:世邦魏理仕(CBRE)


戴德梁行(Cushman & Wakefield)在其2021年3月发布的《U.S. Retail Market Outlook》的报告中指出,随着疫苗接种工作的推进,消费者信心回升,迫切希望出门消费,餐厅预订量迅速上升。自2021年1月以来,餐厅预订量增加了40%。


美国Open Table预订量百分比

图源&资料来源:Open Table

https://www.opentable.com/state-of-industr


美国商务部在2021年5月18日公布的数据显示,由于三轮抗疫纾困法案的帮助,消费者拥有额外的资金,美国电子商务2021年第一季度39%的增长率几乎是2020年第一季度13.8%的增长率的三倍。


尽管疫苗接种率不断上升,日均确诊病例不断下降,更多的城市和州重新开放,美国人仍然喜欢在网上购物,消费者行为发生改变。


图源&资料来源:Digital Commerce 360 analysis of U.S. Department of Commerce data; May 2021


根据Digital Commerce 360的数据显示,电子商务在2021年第一季度就达到1966.6亿美元,比2020年同期的1415.2亿美元同比增长39.0%。每5美元的零售支出中,就有近1美元来自在线订单,第一季度零售购物支出的近五分之一来自在线订单,同时也助长了店内消费热潮。


随着购物者越来越习惯于在线购物,以及零售商调整电子商务运营以更快、更高效地交付商品,电子商务在零售总额中的份额逐年递增,而新冠疫情加剧了这个趋势。


图源&资料来源:Digital Commerce 360 analysis of U.S. Department of Commerce data; May 2021


截至2021年3月31日,电子商务在第一季度推动了47.1%的零售增长。这意味着线下销售同比增长8.2%,而2020年第一季度为4.8%。2021年第一季度的线下销售增长率是有史以来最高的数据。相比之下,在2020年之前的五年中,线下销售的季度同比增长中位数仅为2.2%。


以电商巨头亚马逊公司(Amazon.com Inc.)为例,根据Digital Commerce 360发布的《2021 Top 1000 Report——Analyzing North America’s leading 1,000 online retailers》数据显示,亚马逊(Amazon)在北美1000家电商排行榜中排名第一。


亚马逊的报告称,到目前为止,2021年的电子商务销售额增长迅速,第一季度在美国的收入达到604.4亿美元,比去年同期的424.8亿美元增长42.3%。(该数据包括亚马逊自有产品或第一方库存的销售额,加上该公司从市场卖家、亚马逊优质会员资格和其他订阅服务获得的佣金和费用。)


这意味着,在2021年第一季度,仅亚马逊一家电商的销售额就占美国电子商务总量的30.7%,在1至3月份的在线业务增长中占了近三分之一。


疫情期间,以数字技术为支撑的在线零售业发展迅速,增强了新兴经济体的韧性,未来市场发展潜力巨大。伴随着消费模式和环境的变化,全球零售业迎来数字转型期。


图源&资料来源:Digital Commerce 360 analysis of U.S. Department of Commerce data; May 2021


Marcus Millichap在其发布的《2021 Marcus Millichap Retail Investment Forecast》的报告中指出,新冠疫情加快了人口从东西海岸一线城市撤离的速度,由于中部和南部丰富的人才资源和低成本、高性价比的地产市场,吸引众多门户城市的企业、上班族迁徙于此。例如:

  • 中西部地区的芝加哥(Chicago)、哥伦布(Columbus)、纳什维尔(Nashville)

  • 南部地区亚特兰大(Atlanta)、奥斯汀(Austin)、休斯顿(Houston)、迈阿密—戴德*(Miami-Dade)

  • 西海岸地区的拉斯维加斯(Las Vegas)、萨克拉门托(Sacramento)

这些城市一直是东西海岸一线城市人口迁移的热门目的地。Marcus Millichap预计,在2021年下半年,随着美国疫情逐渐转好,这些城市由于拥有众多的劳动人口,优异的人口结构,其零售业市场将率先复苏,从而推动该地区的零售地产市场的全面回暖。


图源&资料来源:Marcus Millichap


虽然美国有不少州、城市、县已宣布完全开放日期,但仍有不少城市囿于新冠疫情带来的影响,且部分城市的疫苗分发和接种工作缓慢,导致这些城市的零售业市场将会恢复缓慢,同时这些地区的零售地产市场也将恢复缓慢,例如:

  • 南部地区的达拉斯/沃斯堡(Dallas/Fort Worth) 、圣安东尼奥(San Antonio) 、

  • 中西部地区的丹佛(Denver) 、堪萨斯城(Kansas City)、 圣路易斯(St. Louis)

  • 东海岸地区的纽黑文-费尔菲尔德县(New Haven-Fairfield County) 、纽约市(New York City) 、费城(Philadelphia) 

  • 西海岸地区的圣地亚哥(San Diego)、西棕榈滩(West Palm Beach)

Marcus Millichap预计,在2021年下半年,这些市场的零售销售增长都将低于平均水平。以旅游城市——南部地区的圣安东尼奥(San Antonio)为例,该地区的零售地产市场面临相对较高的空置率。尽管其零售销售增长高于平均水平,但要实现更强劲的复苏,必须恢复前往该地区旅游目的地的旅行


图源&资料来源:Marcus Millichap


经历一年多的疫情,严格的餐饮、娱乐和旅行限制,消费者将大部分可自由支配的支出转向了实物消费。其中包括让他们在呆在家里时保持舒适、娱乐的物品,如运动器材、家庭办公家具、露台和花园的装饰物,以及为孩子准备的游泳池和玩具。


现在美国正在放宽对接种疫苗个人的口罩要求,消费者也收到越来越多关于恢复正常的积极消息,未来几个月,钟摆可能会部分转向疫情前的消费习惯。考虑到消费者在疫情期间存在着巨大的被压抑的需求动力,对店内购物、餐厅预订、音乐会和度假等娱乐项目的渴望,2021年下半年可能显示出不同的零售格局。


图源&资料来源:REUTERS/Shannon Stapleton


由于越来越多的美国人接种了疫苗,美国经济重新开放的速度比先前预测的要快。美国全国零售联合会(NRF)周三(6月9日)将2021年美国零售销售增长预期上调至10.5%至13.5%之间,达到4.44万亿至4.56万亿美元。这一预测包括店面和线上销售,但不包括汽车经销商、加油站和餐馆。此前,NRF在2月份预测,今年零售额将增长6.5%至8.2%,达到4.33万亿美元以上


尽管预测乐观,但零售业仍面临挑战,其中包括通货膨胀、港口拥堵和工人短缺。目前尚不清楚消费者的钱包中有多少会转向服务和其他重点支出,比如酒店住宿、机票和外出就餐,而不仅仅是消费商品。


随着Home Depot、Macy、Walmart在内的许多零售商最近公布了强劲的第一季度业绩,并上调了公司对今年业绩的预期。梅西百货首席执行官Jeff Gennette在5月的业绩电话会议上表示,随着购物者购买行李箱、新鞋子、新服装和化妆品等可选消费品,预计"被压抑的消费需求"将继续存在,并且不认为这只是短期的报复性消费。


政府的经济刺激政策、消费者们高昂的消费欲望、疫苗的推出,都是美国零售业保持繁荣的重要指标。FWP福瑞韦恩预计2021年下半年,随着商店、餐厅和娱乐场所重新开放,消费者支出的增加,市场对购物中心、高端餐厅、杂货店、娱乐、家居装修、电子产品和体验概念店等零售业的空间需求将会上升,零售地产租赁市场的需求也将会上升,投资人将会加大力度投资零售地产的买卖市场,未来几年将是零售地产市场的强劲增长时期。


图源&资料来源:Google


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参考资料

  • https://www.tylercauble.com/blog/types-of-commercial-real-estate

  • https://www.digitalcommerce360.com/article/quarterly-online-sales/ 

  • https://www.digitalcommerce360.com/product/top-1000-report/

  • https://www.cbre.us/research-and-reports/US-Real-Estate-Market-Outlook-2021

  • https://www.cbre.us/research-and-reports/US-Retail-Figures-Q1-2021

  • https://www.cbre.us/research-and-reports/US-Capital-Markets-Figures-Q1-2021

  • https://www.cbre.us/research-and-reports/US-Retail-Recovery-Indicators-May-2021

  • https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/insight-search#q=retail&sort=%40publishz32xdisplayz32xdate%20descending

  • https://www.colliers.com/en/research/retail-report-spring-2021

  • https://www.cbre.us/us-search-results?k=retail#q=u.s.%20retail%202021&sort=relevancy&f:@searchz95xrefinerz95xtype=[8cac10c6-b931-420b-8023-e2f2e9d50ebf]

  • https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/us-shopping-center-marketbeat-report

  • https://www.marcusmillichap.com/research/market-report/multiple-markets/2021-us-retail-investment-outlook

  • https://www.marcusmillichap.com/research/research-brief/2021/02/retail-sales-research-brief

  • https://www.marcusmillichap.com/research?q=retail#a8d0974b-b007-453b-ab0f-2d8f752f5ee6facet=Report%20Type:Market%20Report/2b6b5e93-7935-457b-aad6-54803a486091page=1/065e8page=1

  • http://www.xinhuanet.com/fortune/2021-04/28/c_1127384274.htm