Industrial | 工业地产能否再创辉煌?美国2021年工业地产市场展望

2021-05-02 09:47:31



小知识

工业地产是指用于或适合工业活动的所有土地和建筑物,包括生产、制造、装配、仓储、研究、储存、配送以及一些相关办公需求的有形商品,而非服务相关用户。在美国,每个城市都会根据其分区地图*划分特定的工业区,地图上将标注可以建造和运营工业地产的区域,以便这些区域里的活动不会破坏原本可能相邻放置的其他商业地产或住宅。

*分区地图是指将社区划分为不同使用区域的地图,包括住宅区、商业区、工业区和农业区。分区地图必须显示每个区域的精确边界,因此,美国大多数分区地图依赖于街道作为区域边界。


图源:Google


回望2020年,美国工业地产市场逆势上扬


新冠疫情暴发以来,人们宅家时间增多,消费由线下向线上转移,推动了线上消费市场快速发展,促进了消费结构的迭代升级,网络购物、生鲜电商、在线教育等线上消费纷纷逆势上扬,线上消费成为美国整个消费市场的最大亮点。

网上购物的趋势催生各零售商之间的竞争,为了使得顾客更快收到自己的网络订单,线下供应链的建设势在必行。电商配送量的激增正加大美国工业地产市场对仓库的需求,以及消费市场对第三方物流的需求,从而为日益强劲的工业地产市场提供了支持


图源:Google


电子商务由于其依赖于工业地产(仓库、厂房、物流等),并没有受到疫情的影响,反而蓬勃发展,使得美国工业地产维持强劲的市场表现。美国工业地产租赁需求出现快速增长,新租户成群结队的入驻,租金收入大幅增加,为工业地产的业主们带来稳定的现金流。

这使得越来越多的投资者将目光转向工业地产并持续投资(仓库、配送中心为主),特别是租赁给亚马逊(Amazon)易贝(eBay)沃尔玛(Walmart)等大电商平台的超大型仓库尤为抢手。这也将促使全球的投资者重新考虑他们的首选投资目标,进一步促进美国工业地产市场的发展,为美国经济复苏发展打开了新思路。


图源:Google


此外,中国内地投资者对境外工业地产的兴趣也在大幅提升,根据戴德梁行(Cushman&Wakefield)的数据显示,2020年中国内地对工业及物流的境外投资偏好飙升,从2019年的12%上升至39%。


图片&资料来源:戴德梁行(Cushman&Wakefield)


工业地产在疫情中相较于零售、办公楼等商业地产类别表现尤为突出,根据美国全国房地产经纪人协会在2020年6月给出的数据,在各行各业损失最为惨重的第二季度,工业地产商业交易额相较去年下降3.8%,在同类别中排名第二,商业销售价格下降仅0.4%,在同类别中排名第一。


图片&资料来源:NAR


根据仲量联行(JLL)数据显示,2020年美国工业地产的租赁市场超出预期,总租赁量达到5.242亿平方英尺,比2019年增长26.9%。随着美国工业地产市场新增交付量的攀升,租户开始占用新租赁空间,净吸纳量(net absorption)随之攀升,2020年净吸纳量总面积超过2.7亿平方英尺,创历史新高。


图片&资料来源:JLL Research


根据Marcus Millichap发布的《2021 Marcus Millichap Industrial Investment Forecast》和仲量联行(JLL)的数据显示,市场对工业用地需求的增加,推动了2020年工业地产市场的租金同比上涨0.27美元至每平方英尺7.66美元,2019年每平方英尺为7.39美元,2020年空置率下降至5.4%。


图片:Marcus Millichap

资料:BLS; CoStar Group, Inc.; Real Capital Analytics


世邦魏理仕(CBRE)在一份《2020 North America Industrial Big Box Review & Outlook》的报告中指出,在2020年跟踪调查的北美前22个工业地产市场中,成交面积总量排名前10的地区为:

  • 一线城市:仅芝加哥(Chicago)上榜,位列第三,成交面积为4110万平方英尺。

  • 西海岸:加利福尼亚州的内陆帝国(Inland Empire*)以4250万平方英尺的成交面积领先所有市场,位列第一;凤凰城(Phoenix)位列第十

  • 东海岸:新泽西州南部(Southern NJ)和宾夕法尼亚州东部(Eastern PA)位列第二,成交面积为4180万平方英尺;新泽西州东部和中部(Northern/Central NJ)位列第九;

  • 南部地区:达拉斯/沃斯堡(Dallas/Fort Worth)、亚特兰大(Atlanta),分别位列第四和第五;

  • 中西部地区:印第安纳波利斯(Indianapolis)位列第六,以及孟菲斯(Memphis)位列第八。

*内陆帝国(Inland Empire)是美国南加州的一个都会区。美国人口调查局所使用的官方称呼为里弗赛德-圣贝纳迪诺-安大略都会区(Riverside-San Bernardino-Ontario metropolitan area)。


图片&资料来源:CBRE Research


根据世邦魏理仕(CBRE)《Record Number of Mega Facilities Among Top 100 Industrial Deals of 2020》的数据显示,美国工业地产市场在2020年签署的100万平方英尺或以上的交易达到创纪录的48宗,几乎是2019年29宗的两倍,对各种规模的工业建筑的需求超过了2019年的总需求,其中对于100万平方英尺或以上的超大型仓库/配送中心需求最大


图片&资料来源:CBRE Research


前100名大宗交易多集中于中西部地区和南部地区,东西海岸城市紧随其后

  • 中西部地区:芝加哥(Chicago)以8宗交易位列第一,其次是印第安纳波利斯(Indianapolis,5宗)、哥伦布(Columbus,4宗)和孟菲斯(Memphis,3宗);

  • 南部地区:亚特兰大(Atlanta)以13宗交易领跑,紧随其后的是达拉斯/沃斯堡(Dallas/Fort Worth,11宗);

  • 西海岸:加利福尼亚州的内陆帝国(Inland Empire,11宗)和凤凰城(Phoenix,3宗);

  • 东海岸:宾夕法尼亚州(Pennsylvania,11宗)I-78/81走廊*和费城(Philadelphia,5宗)。

*宾夕法尼亚州I-78/81走廊以1290万平方英尺的成交面积居首,该市场需求旺盛,因为它是美国东北部最后一个拥有大量可开发土地的市场之一。


图源:Google


世邦魏理仕(CBRE)认为美国工业地产市场大宗交易活动的增加,总租赁量、净吸纳量的攀升,稳定的租金收入以及较低的空置率都表明美国工业地产前景强劲。虽然在2020年初由于新冠疫情美国的经济活动略有停顿,但工业地产却能成为疫情资本避风港,应对这一挑战。

在可预见的未来,消费者采用网上购物促使电子商务成为2020年市场需求的主要驱动力,同时网上购物需要供应商保留额外的库存,以避免供应中断。因此,工业地产平均交易规模将会在2021年进一步增加。同时,物流配送在2020年也非常活跃,第三方物流的需求和物流配送用户也在增加。2020年随着供应链运营压力的增加,物流配送行业有望在2021年继续保持强势的发展势头。


图源:Google


展望2021年,美国工业地产市场发展强劲,需求激增


2021年第一季度,美国工业地产市场开局强于预期,自2019年第二季度以来,需求首次超过供给。根据戴德梁行(Cushman&Wakefield)于2021年4月发布的《U.S. INDUSTRIAL MARKETBEAT REPORTS》报告显示,仅在2021年第一季度,美国工业地产市场的净吸纳量(net absorption)约为8230万平方英尺,比2020年第一季度报告的4620万平方英尺增长了78.2%。

仓库/配送中心是市场表现最好的二级物业类型,净吸纳量(net absorption)为7790万平方英尺。在跟踪调查北美81个工业市场中,有23个市场净吸纳量超过100万平方英尺,62个市场净吸纳量为正。


图片&资料来源:戴德梁行(Cushman&Wakefield)


2021年第一季度美国各地区工业地产市场的净吸纳量如下:

  • 南部地区的工业地产市场表现最佳,吸纳约3460万平方英尺;

  • 其次是西部地区,吸纳约2150万平方英尺;

  • 紧随其后的是中西部地区,吸纳约2086万平方英尺;

  • 最后是东北部地区,吸纳约514万平方英尺。


图片&资料来源:戴德梁行(Cushman&Wakefield)


同时,2021年第一季度的美国工业地产市场新租赁交易总面积再次连续第21个季度超过1亿平方英尺,约1.938亿平方英尺,南部地区领跑全美工业地产市场,新租赁交易总面积约为6359万平方英尺;紧随其后的是西部地区和中西部地区,新租赁交易总面积分别约为5830万平方英尺和4294万平方英尺;最后是东北部地区,约为2900万平方英尺。

在戴德梁行(Cushman&Wakefield)跟踪调查的北美81个工业市场中,有47个市场的新租赁交易量同比增长。强劲的市场需求使得美国工业地产市场加快建设步伐,预计到年底,新租赁交易总面积将超过6亿平方英尺。此外,仅第一季度,就有12个市场的新租赁交易面积超过500万平方英尺,46个市场的新租赁交易面积超过100万平方英尺。


图片&资料来源:戴德梁行(Cushman&Wakefield)


截至2021年第一季度末,在戴德梁行(Cushman&Wakefield)跟踪调查的北美81个工业市场中,有23个市场交付了超过100万平方英尺的新工业建筑。在这些市场中,芝加哥(Chicago)、内陆帝国(Inland Empire)、休斯顿(Houston)、达拉斯/沃斯堡(Dallas/Fort Worth)、亚特兰大(Atlanta)、新泽西州中部(Central NJ)、密尔沃基(Milwaukee)、底特律(Detroit)、凤凰城(Phoenix)和哥伦布(Columbus)提供的空间最多,占所有新工业建筑竣工的56.4%。同时,这10个市场在2021年第一季度末的净吸纳量中也占了55%以上,新的供应仍然主要集中在需求一直强劲的市场。


图片&资料来源:戴德梁行(Cushman&Wakefield)


持续紧张的市场环境和强劲的需求,促使2021年第一季度租金同比增长7.8%。2021年第一季度的租金为每平方英尺6.90美元,成为美国工业地产市场的又一个创纪录的高租金。同期仓库/配送中心租金上涨4.7%,至每平方英尺6.26美元。东北部地区工业地产总租金年环比增长11.6%,其次是西部地区,年环比增长8.3%。

在戴德梁行(Cushman&Wakefield)跟踪调查北美81个工业地产市场中,有56个工业地产市场的租金出现正增长或持稳,65个市场的租金出现增长或与去年同期持平。


图片&资料来源:戴德梁行(Cushman&Wakefield)


2021年第一季度美国各地区的工业地产市场租金如下:

  • 西部地区租金价格最高,为每平方英尺10美元;

  • 东北部地区租金价格排名第二,为每平方英尺8.3美元;

  • 中西部地区租金价格为每平方英尺5.84美元;

  • 南部地区租金价格为每平方英尺5.2美元。

2021年第一季度美国各地区的工业地产市场仓库/配送中心租金如下:

  • 西部地区排名第一,为每平方英尺8.88美元;

  • 东北部地区排名第二,为每平方英尺8.28美元;

  • 南部地区排名第三,为每平方英尺5.34美元。

  • 中西部地区排名第四,为每平方英尺4.72美元;

中西部地区和南部地区因其拥有低廉的资产成本、良好的就业环境、企业的多样性、丰富的人文环境等等,所以租金价格较低。尽管过去几个季度租金增速略有放缓,但戴德梁行(Cushman&Wakefield)预测今年年底租金仍将保持正增长。


图片&资料来源:戴德梁行(Cushman&Wakefield)


2021年,美国工业地产市场空置率季度环比下降30个基点,第一季度末空置率为4.9%,空置率与去年同期持平。

美国各地区工业地产市场第一季度空置率如下:

  • 东北部地区空置率同比下降50个基点,第一季度末为4.5%;

  • 中西部地区空置率同比下降10个基点,第一季度末为4.7%;

  • 南部地区空置率为6%,与去年同期持平;

  • 西部地区空置率同比上升30个基点,第一季度末为4.1%。


图片&资料来源:戴德梁行(Cushman&Wakefield)


空置率下降主要是由于工业地产市场对优质仓储空间的需求超过了供应所能跟上的水平,这可归因于电子商务的加速发展。其中奥兰治县(Orange Co., CA)、洛杉矶(Los Angeles)、费城(Philadelphia)、新泽西州中部(Central NJ)等城市2021年第一季度的空置率约为2.8%或更低,东西海岸工业地产市场的总体空置率最低,分别为4.1%和4.5%。


图片&资料来源:戴德梁行(Cushman&Wakefield)


截至2021年第1季度末,新供应量总计约为6640万平方英尺,比2020年第1季度报告的7790万平方英尺减少了14.8%。但这一数字高于第一季度交付量的五年平均水平(平均为6350万平方英尺)。自2019年以来,供应一直超过美国工业地产的整体需求。

截至2021年第一季度,美国工业地产的市场需求远远超过供应(超过1580万平方英尺),需求的激增促使美国工业地产市场逐步恢复并加快建设步伐。


图片&资料来源:戴德梁行(Cushman&Wakefield)


工业地产市场需求的激增离不开电子商务的飞速发展,以亚马逊、易贝、沃尔玛、Target为代表的大电商平台在全美大力投资仓库、配送中心等工业地产,以满足其飞速增长的线上业务。

以亚马逊为例,根据CoStar Group和Maping Amazon的最新数据,亚马逊在美国目前拥有大约500座不同类型的建筑与设施,包含大型配送中心、配送站、Prime Now集散中心、区域分拣中心、机场集散中心等。从地图上可以看到,亚马逊的建筑与设施主要集中在中西部地区、南部地区以及东西海岸的门户城市


图源:Maping Amazon


世邦魏理仕(CBRE)工业和物流研究全球主管詹姆斯布雷兹(James Breeze)表示,除了电子商务的增加,对于工业地产库存担忧是刺激工业空间需求激增的一个重要因素。美国工业地产市场目前约70%是仓库和配送中心,其余部分是研发设施、制造业和一些弹性空间,这些空间包含展厅或办公室等。

在过去的几个月里,Breeze看到了来自第三方物流公司的需求增加,这些第三方物流公司帮助其他公司处理存储和配送业务,是大型工业领域最活跃的占领者,占据了约26%的市场份额。


图源:JLL


电子商务在维持工业地产市场活力的同时,也在引导工业地产革新。人们开始在相应的厂房、仓库中增加自动化设备和高科技管理功能,以配合供应链对自动化管理的需求。随着电子商务市场份额的扩大以及在线零售市场本身规模的扩大,未来电子商务对物流仓储设施的需求将会继续增加。

大型电子商务平台(如亚马逊、沃尔玛等公司)由于其拥有全方位布点和已具备规模效应的自营物流,仍将继续坚持其自建自营策略,从而削弱电商对公共型现代物流仓储设施的租赁需求。中小规模电子商务企业对社会化第三方物流的依存度将不断提升,从而不断提升公共型物流仓储的租赁需求。


图源:Google


DHL(第三方物流服务商)宣布将投资30亿美元为它旗下的工业地产供应链增添自动化设备、物联网以及机器辅助功能。DHL的交易管理副主席奥古斯托·阿里索(Augusto Alizo)也在一次峰会中表示,自动化是现在工业地产市场中的「游戏变革者」。

在线零售市场的兴起与蓬勃不仅影响和改变了传统零售市场格局,带动了第三方物流的发展,而且对现代物流设施市场产生了重大影响。物流领域的新租赁活动占1.688亿平方英尺,占到2021年第一季度末所有产品类型所有新租赁活动的87.1%。


图源:Google


世邦魏理仕(CBRE)认为,未来,第三方物流将成为市场发展新动力,仓库市场的需求将进一步细分,快递、电商、医药、生鲜、制造等不同行业的用户,因其业务特质对仓库设施提出各种专业化的需求,定制化有望成为仓库开发建造中的主流趋势,预计定制仓库占高标准仓库的比例将会大大提升。

随着个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展,零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求将增长迅速。


由JLL牵头,于2020年以7145万美元的价格出售一栋位于佛罗里达州奥兰多附近,约30万平方英尺的配送中心,占地21.2英亩,该设施完全租赁给一家全球饮料公司。

图源:JLL


疫情或对消费者行为造成永久性影响,在疫情结束后,线上消费、在家办公和网课教育,将会继续存在于我们的生活之中。而消费者行为的改变,会帮助部分小众科技行业兴起,包括自助仓储、云上厨房、在线教育等等。

世邦魏理仕(CBRE)认为,美国中西部和南部地区的工业地产市场将是2021年最值得投资的两个地区。尤其是芝加哥(Chicago)、达拉斯/沃斯堡(Dallas/Fort Worth)、亚特兰大(Atlanta)及其周边区域。以及东西海岸的新泽西州中部(Central NJ)、宾夕法尼亚州(Pennsylvania)I-78/81走廊沿线地区、洛杉矶大都会区(Los Angeles Metro Area)。


图源:Google


戴德梁行(Cushman&Wakefield)预测,2021年美国工业地产市场对工业空间的强劲需求将持续下去,净吸纳量将再次超过2亿平方英尺;预计2021年的年新增供应量将超过年需求量,新增供应将对未来几个季度的总体空置率构成上升压力,空置率将上升至5.2%至5.4%之间;租金将继续增加,同比增长为正。

更多的供应意味着美国工业地产市场有更多的选择,随着更多的新增供应进入市场,可供投资人选择的项目越来越多。2021年3月底,美国总统拜登公布一项规模高达2.3万亿美元的基础设施计划,这预示着基础建设和工业地产等硬资产的价格将会持续上涨且能提供长期稳定的收益,将成为投资回报最高的资产。


图源&资料来源:The White House


这使得全球投资者将加大力度投资工业地产等硬资产,这将推动美国商业地产市场继续发展,同时也将有助于美国工业地产投资市场的复苏。投资人和商业地产市场中的各位玩家,只有保持快速而明智的行动,才能在这些充满挑战的时代中重塑、崛起。


图源:Google



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除了北美,福瑞韦恩还深耕希腊豪华住宅市场,并在当地拥有房地产建筑公司和经纪公司。


参考资料

  • https://www.cbre.us/

  • https://www.marcusmillichap.com/
  • https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states

  • https://www.us.jll.com/en/invest-in-real-estate/capital-markets

  • https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/us-industrial-marketbeat

  • https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/2021-midwest-industrial-outlook

  • https://www.tylercauble.com/blog/industrial-real-estate