Multifamily | 美国2021年商业地产长租公寓市场展望

2021-04-07 08:43:12

小知识:长租公寓 Multifamily,在美国通常指多单元统一产权出租公寓。长租公寓作为商业地产中的重要分支,已经在美国乃至全世界的地产市场中存在了超过一个世纪的时间。

图源:Google

2020年初,一场突如其来的新冠疫情席卷全球,从结构上改变了人们的生活、工作、娱乐、度假、饮食和购物方式,生活方式的巨大变化都将直接影响商业地产里所有类型的供求特征,甚至在一定程度上改变了商业地产行业未来发展趋势和竞争格局。

新冠疫情带来的变化挑战了投资者们长期以来的投资标准,为投资者们提供了独特的投资环境,这将会重塑每个投资者在2021年的投资策略,并使得投资者们可以从更广阔的角度看待整个商业地产领域,有望为新的机会打开大门。

图源:Google


回望2020年,美国长租公寓市场火热


长租公寓现金流的恢复能力成为2020年的一个关键主题,长租公寓市场的整体表现明显优于其他商业地产物业类型。

第一季度,长租公寓市场一直处于稳步上涨的趋势,据RealPage报道,2020第一个季度空置率在4.4%左右,处于全年平均水平。

第二季度由于新冠疫情爆发且交易疲软,疫情停工期间许多买家在旁观望。同时,较高的失业率对长租公寓的需求带来了冲击,导致2020年同等交易量下的交易速度比2019年下降了30%。

第三和第四季度长租公寓市场缓慢恢复,租金的征收一直保持在历史平均水平或略低于历史平均水平。根据Real Capital Analytics(RCA)的数据显示,2020年第三季度,美国长租公寓市场交易总额为263亿美元;第四季度市场交易总额将近567亿美元,有近2,400套单元交易,公寓交易量与2019年第四季度持平。

同往年一样,2020年第四季度美国最大的五宗公寓交易发生在中西部地区的芝加哥(Chicago)以及东西海岸的门户城市圣地亚哥(San Diego)、纽约(New York)、西雅图(Seattle)、华盛顿特区(Washington, D.C.)。

图源&资料来源:Real Capital Analytics(RCA)

根据RCA的数据显示,2020年美国长租公寓市场势头强劲,在整个商业地产交易活动中所占份额达到36%,这是自2001年以来,美国长租公寓市场占商业地产交易额的最大份额。2020年,美国长租公寓市场总共售出约6,500套单元,价值1,387亿美元,租金在2020年总体下降了4.2%。

但根据世邦魏理仕计量经济学顾问团队(CBRE Econometric Advisors)跟踪的69个长租公寓市场显示,有45个市场在2020年租金仍然保持正增长。预计全美长租公寓市场基本面将在2022年中期开始恢复,其中二级市场将引领复苏,其次是大都市。

图源&资料来源:: Real Capital Analytics, Q4 2020


2021年:美国长租公寓市场稳步复

美国疫情形势转好,新冠疫苗接种速度加快

根据美国疾病预防控制中心(CDC)数据显示,2021年1月中旬开始,美国新冠确诊病例人数增长速度明显放缓,拜登(Biden)政府上台以后加强防疫措施和推动疫苗接种的效果有所显现。从疫苗接种情况来看,全球新冠疫苗接种持续推进,美国在全球范围内的疫苗接种进度较为领先,超过25%的人口已至少接种一剂新冠疫苗

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图源&资料来源: 美国疾病预防控制中心(CDC)

疫情新增人数的回落以及疫苗接种的持续推进使得美国部分地区和城市逐步开放,由此带来了美国经济的全面恢复,人们将重回大城市工作和生活,大都会区长租公寓的租赁市场将迎来大量租客,巨大的租赁需求将促进美国长租公寓市场的复苏。


2021年,美国2、3月份就业人数超出预期

美国劳工部在3月5日发布的数据显示,美国2月非农就业人口增长37.9万人,为去年10月以来最大增幅,大大超过之前市场预期增长的21万人,失业率降至6.2%

在4月2日发布的数据显示,美国3月份非农业就业人数为91.6万,失业率下降至6%,创去年3月疫情发生以来新低。

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图源&资料来源:Bureau of Labor Statistics

随着失业率的下降,美国就业市场整体趋势向好,这反映出美国经济正在从新冠疫情的影响中持续复苏,大部分美国民众将有能力支付住/租房产生的费用。租金收入大幅且稳定的增加,将为长租公寓业主们带来稳定的现金流,让投资人对长租公寓市场的投资前景感到乐观,促使投资人们加大对美国长租公寓市场的投资力度,进一步促进美国长租公寓市场的复苏。


美联储显著调高对经济前景的预测

在3月17日美联储的会议上,美联储显著调高对经济前景的预测,预计2021年美国GDP将增长至6.5%,这将是美国自1984年以来增长最快的一年,较2020年12月预测的4.2%相比大幅提升;失业率的预测从12月份的4.7%–5.4%下降至本次预测的4.2%–4.7%;预计今年通货膨胀率将上升至2.4%。同时,美联储所有委员一致同意将基准利率维持在0-0.25%不变。

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图源&资料来源:美联储

美联储发布利率决议后,美国10年期国债收益率短暂跳升至1.67%。3月18日,10年期国债收益率迅速拉升至1.75%,创下14个月新高。

摩根士丹利(Morgan Stanley)全球固定收益投资组合经理吉姆·卡伦(Jim Caron)表示,10年期国债收益率上扬是合理的,反映出市场对美国经济前景的信心不断增强,美国经济增长势头强劲。

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图源:Marcus & Millichap

美联储基准利率的变动将直接影响美国10年期国债收益率,10年期国债长期收益率的变化趋势与贷款利率保持一致。根据房地美(FreddicMac)在4月1日发布的数据显示,10年期国债收益率上涨使30年固定贷款利率(30-year fixed-rate mortgage, FRM)上涨到3.18%,恢复至去年5月底的水平。

贷款利率上行将导致地产投资成本增加,这将会影响美国长租公寓投资者们的投资速度,同时这也将改变部分美国中产阶级家庭的购房预算,对于美国长租公寓市场的恢复有一定的影响。

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图源:房地美(FreddicMac)


1.9万亿美元经济刺激法案,2.3万亿美元基础设施计划

美国总统乔·拜登(Joe Biden)于2021年3月中上旬将《美国救援计划》(American Rescue Plan)签署成法。最新一轮的经济刺激法案为1.9万亿美元,是美国国会有史以来第二大刺激法案,这项规模庞大的法案涵盖了发放纾困现金、加速疫苗接种、扩大失业救济和企业救助等多项内容,该经济刺激法案将会推动美国经济全面复苏。


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图源&资料来源:Google

3月31日,美国总统拜登公布了一项规模2.3万亿美元的基础设施计划,核心是修缮公路和桥梁、扩大宽带网络接入和增加研发资金,这项基础设施计划将持续八年。

拜登公布的基础设施计划包括:

1.向桥梁、道路、公共交通、港口和电动汽车开发等交通基础设施建设投入6210亿美元;

2.直接拨款4000亿美元用于家庭护理人员和老年人和残疾人的护理;

3.改善饮用水设施、扩大宽带接入和升级电网投入3000多亿美元;

4.投资3000多亿美元用于建设和改造200万套可负担住房,以及建设和改善学校;

5.投资5800亿美元用于振兴制造业、研发和就业培训等。


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图源&资料来源:The White House

2.3万亿美元的财政支出预计将在8年内使用,这意味着平均每年将有2875亿美元的预算支出。但这笔新增开支至少在这两年不会有多大经济拉动作用——去年到今年美国政府一共放水了5万亿美元以刺激经济,和这一天文数字相比,每年3千亿美元左右的新增支出不会有太大的刺激作用。这也是拜登版“大基建”计划传出至今,资本市场能够保持理性的原因。

若拜登此项计划能够通过,基础建设和商业地产等硬资产的价格将会持续上涨,硬资产的投资价值来自于寿命长的固定资产。在如今美联储维持低利率环境下,基础建设和商业地产等硬资产能提供长期稳定的收益,将成为回报最高的资产。这使得投资者(特别是有长期负债的机构投资者,比如养老金)将会越来越不满意手中传统债券的回报,将投资目光转向硬资产并加大投资力度,这将推动美国商业地产市场继续发展,同时也将有助于美国长租公寓投资市场的复苏。


延长失业保险金给业主带来好处

根据美国国家长租公寓住房委员会(The National Multifamily Housing Council, 简称NMHC)2021年第一季度数据,在3月6日对美国1160万套专业管理的公寓单元的调查中,有80.4%的租房者全额或部分支付了房租;2月6日已支付租金的份额为79.2%。虽然同比有所下降,但整体仍稳步上升。

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图源&资料来源:The National Multifamily Housing Council (NMHC)

最新的经济刺激法案将联邦资助的失业保险金延长至今年9月,每周300美元。失业保险金将帮助部分房客有能力支付部分租金,各个城市的逐步开放和联邦失业援助的结合将有助于美国经济复苏,也将有助于美国长租公寓租赁市场的稳定恢复,进而进一步促进美国长租公寓买卖市场和投资市场的复苏。


美国长租公寓市场需求强劲

新冠疫情期间,美国市场维持的低利率使得住宅地产市场过于火热,大量的美国人选择买房,导致住房地产价格在2020年急剧上升。

在2021年,因为住宅地产过于火热,价格上涨过高,许多美国家庭将会选择暂缓购买住房,继续租住在长租公寓里,以等待住宅价格回归到合理水平,保持充足的可支配现金应对不可预见的市场波动,这将使长租公寓的租赁需求量保持稳定增长。

世邦魏理仕(CBRE)预测,2021年美国长租公寓的投资将增长33%,达到1,480亿美元,长租公寓的市场基本面和投资活动将稳定复苏。

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图源:CBRE

资料来源: CBRE Research, Real Capital Analytics (historical)


人口迁移改变长租公寓市场

新冠疫情期间,“居家令”的发布让餐厅、酒吧、文化设施、娱乐和体育活动等纷纷停业关闭,大部分人都长时间待在家远程工作,出门也不愿意乘坐公共交通工具。美国失业率攀升,大城市由于高昂的生活成本、人口密度较高以及新冠肺炎感染风险较高,迫使部分人口迁移至郊区,也促使许多人重新评估他们住/租房的选择和需求。

租房者们希望降低生活成本,不必支付昂贵的租金和停车费;拥有更多的居住空间,享受户外活动;远离人群,降低感染新冠肺炎的风险。这使得郊区长租公寓租赁市场迎来大量租客,租赁需求量激增,这将激励投资者加大对郊区长租公寓市场的投资力度。

新冠疫情对城市长租公寓市场的影响远大于郊区,原本应导致大城市长租公寓的租赁需求有所放缓,但由于郊区市场迎来人口迁移,而郊区房源供应量少,购/租房需求激增,导致郊区的租赁成本和购房成本急速上涨。


城市 → 郊区 → 城市

根据Yardi Matrix最新的《长租公寓国家报告》(Multifamily National Report),2021年1月至2月,美国长租公寓平均租金上涨0.2%(即3美元)至1,399美元。这是连续第9个月平均租金上涨或保持平稳。租金的稳定上涨,体现了长租公寓租赁市场需求的稳健。


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图源&资料来源: Yardi Matrix


根据Yardi Matrix 2021年2月份的数据显示,在调查的133个长租公寓市场中,有111个市场的月租金呈正增长。郊区长租公寓市场表现出色,大城市长租公寓市场由于新冠疫情的影响仍在缓慢恢复。

在长租公寓市场租金增长排名前30的市场中,有23个市场租金环比出现正增长;郊区的长租公寓租金都出现了逐月大幅增长的情况。但仍有16个市场保持平稳或租金同比出现负增长,下降的趋势已逐渐减弱。

门户城市的长租公寓市场持续缓慢恢复,如芝加哥(Chicago)、波士顿(Boston)、洛杉矶(Los Angeles)、圣何塞(San Jose)租金价格上涨了0.6%至0.7%,而旧金山(San Francisco)、纽约(New York)、华盛顿特区(Washington, D.C.)、西雅图(Seattle)的价格则上涨了0.1%至0.3%。

与门户城市相邻的郊区长租公寓市场发展强劲,如加利福尼亚州的郊区城市内陆帝国*(California's Inland Empire)的租金同比增长最高,达到7.6%,1月份的入住率同比增长2.2%。萨克拉门多(Sacramento)紧随其后,租金同比增长达到6.4%;1月份的入住率同比增长1.2%。

中西部地区长租公寓市场最好的是印第安纳波利斯(Indianapolis)以3.6%的租金涨幅领先,其次是密苏里州(Missouri)的堪萨斯城(Kansas City)租金上涨2.3%。

*内陆帝国(Inland Empire)是美国南加州的一个都会区。美国人口调查局所使用的官方称呼为里弗赛德-圣贝纳迪诺-安大略都会区(Riverside-San Bernardino-Ontario metropolitan area)。


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图源&资料来源: Yardi Matrix

郊区长租公寓市场正在从人口迁移趋势中收益,日益繁荣。芝加哥大都会区(Chicago Metropolitan Area)周边的威尔县(Will County)、梅里尔维尔(Merrillville)、波蒂奇(Portage)、瓦尔帕莱索(Valparaiso)等郊区市场长租公寓租金实惠低廉,吸引来自芝加哥的居民来此生活,这些地区的空置率在2020年分别低至4.8%和3.1%;加利福尼亚州的内陆帝国(California's Inland Empire)一直在吸引来自湾区和洛杉矶的居民进行远程工作。较低的生活成本和较大的生活空间正在增强郊区长租公寓市场的吸引力,如果员工需要前往公司所在的大都会区(Metropolitan Area),这些郊区城市都在车程范围内。


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图源:Marcus & Millichap

资料来源: CoStar Group, Inc.; Department of Education; John Burns Real Estate Consulting; RealPage, Inc.

这种情况能否持续下去仍有很多不确定因素,因为大部分公司会在疫情结束后,让员工重回办公室工作。而对于美国的年轻人而言,大城市便利的生活条件和交通设施、丰富多彩的娱乐和体育活动、种类繁多的美食餐馆以及更多的工作机会等等,仍会吸引他们重回大城市生活。

随着疫苗的普及,许多科技巨头公司也要求员工回到办公室工作。例如亚马逊(Amazon)、脸书(Facebook)、微软(Microsoft Corporation)、谷歌(Google)等都于3月底公布了重回办公室工作的计划,员工可以选择回办公室上班或继续在家上班,大多数公司都在考虑混合型办公模式的可行性。

同时,拜登政府上台后对于国际留学生的政策十分友好,也将激励着更多的国际学生来美国读书,拥有大学数量较多的芝加哥(Chicago)、纽约(New York),洛杉矶(Los Angeles)大都会区将迎来大量年轻人的“返乡”热潮。

Yardi Matrix预测,到2021年底,中西部和东南部地区的长租公寓市场会跑赢其他地区,引领美国长租公寓市场的复苏并提供良好的投资环境。


东西海岸 → 太阳带

新冠疫情加快了人口从东西海岸一线城市撤离的速度。当前,人口流动的两大趋势是西海岸居民向中部迁徙,而东海岸人口流向南部。

由于中部丰富的人才资源和低成本、高性能的地产市场。自2008年以来,已有115家公司迁移至芝加哥(Chicago)市中心,其中包括Walgreens,麦当劳,GE Healthcare和Kraft Heinz等公司。在最近几年中,谷歌,亚马逊和Salesforce等大公司相继扩大在芝加哥的办事处,目前有超过15万名工人受雇于Google,Facebook,Salesforce,Uber和LinkedIn等科技公司。而很多规模较小的湾区公司也将其总部迁至芝加哥,诸如BlueCrew,Okta和Affirm等。

南部地区的低税率吸引了大银行和硅谷的一些科技巨头把公司总部迁移到此。例如,惠普把总部从加利福尼亚州的圣何塞(San Jose)迁到了得克萨斯州的休斯顿(Houston),甲骨文把研发基地从加利福尼亚州的雷德伍德城(Redwood City)迁到得克萨斯州的奥斯汀(Austin)。除得克萨斯州外,亚利桑那州、内华达州和科罗拉多州也是西部人口外迁的目的地。而在东部,高税收、高房租和严格的金融监管使不少华尔街大银行从纽约(New York)迁移到佛罗里达州。

人口从东西海岸向中西部和南部流动促进了这些区域内大都市区的兴起。其中以芝加哥(Chicago)、丹佛(Denver)、凤凰城(Phoenix)、拉斯维加斯(Las Vegas)和“得克萨斯州三角”尤为引人注目。

*得克萨斯州三角:指从达拉斯/沃斯堡(Dallas/Fort Worth)和奥斯汀(Austin)南下穿过休斯顿(Houston)和圣安东尼奥(San Antonio)的四个大都市区。


人口迁徙趋势偏向南方,增加了南方城市的工作机会。二线城市如达拉斯/沃斯堡(Dallas/Fort Worth)、奥斯汀(Austin)和凤凰城(Phoenix)等市场一直是就业和人口高速增长时期。大量劳动人口的迁入,推动了南方城市就业市场的发展,也推动了这些城市劳动力市场的复苏,这将有助于南方城市经济的全面复苏。新冠疫情期间,这些城市的长租公寓市场跑赢了大多数东西海岸城市的长租公寓市场,这预示着Sunbelt地区的复苏将相对平稳而迅速。


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太阳带大致范围

图源&资料来源:维基百科

*Sunbelt:太阳带(又译阳光地带)是美国的一个地理区域,一般认为贯穿美国南部和西南部。另一较为粗略的定义是北纬36度线以南的地区。太阳带包括以下州:亚拉巴马州、亚利桑那州、阿肯色州、加利福尼亚州、科罗拉多州、佛罗里达州、佐治亚州、堪萨斯州、路易斯安那州、密西西比州、内华达州、新墨西哥州、北卡罗来纳州、俄克拉荷马州、南卡罗来纳州、得克萨斯州、田纳西州、犹他州。


根据Marcus & Millichap提供的数据显示,一线城市里仅芝加哥(Chicago)年轻人口增长趋势明显。二三线城市里年轻人口增长最为强劲的地区是盐湖城(Salt Lake City)、拉斯维加斯(Las Vegas)、凤凰城(Phoenix)。

  • 南部地区:达拉斯/沃斯堡(Dallas/Fort Worth)、奥斯汀(Austin)、休斯顿(Houston)、圣安东尼奥(San Antonio);

  • 东南部地区:亚特兰大(Atlanta)、夏洛特(Charlotte)、罗利(Raleigh);

  • 中西部地区:印第安纳波利斯(Indianapolis)、哥伦布(Columbus)、辛辛那提(Cincinnati)、堪萨斯城(Kansas City)、路易斯维尔(Louisville)。


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图源:Marcus & Millichap

资料来源: Experian; Moody's Analytics

年轻人口的快速增长将使得当地长租公寓租赁市场的需求量激增,将使得长租公寓的业主拥有稳定的租金收入,给长租公寓市场带来乐观的前景,这将刺激投资者进一步对长租公寓市场进行投资。

美国中部和东南部地区以其生活成本低廉和商业条件便利的优势,吸引众多来自东西海岸一线城市的年轻人,这些人会更愿意搬到中部和Sunbelt地区。这两个地区的工作机会将会比在复苏缓慢的东西海岸大城市的工作机会要多,美国中部和东南部地区的长租公寓租赁市场也将恢复的比东西海岸的市场要快,租金收入也将趋于稳定,长租公寓的业主将从这些趋势中受益。新人口带来的住/租房需求,为城市未来的长租公寓市场发展奠定了夯实的基础,这是许多投资者需要重点关注的方向。


2021年:长租公寓投资策略

2021年,美国各大城市长租公寓租赁市场整体趋势向好并拥有稳健的租金回报,将促使更多的投资人愿意去加大力度投资长租公寓。世邦魏理仕(CBRE)认为,美联储提供的低抵押贷款利率将进一步刺激长租公寓买卖市场的发展,增加投资人的投资力度。同时,新一届政府在对外来移民和外国人持有美国资产的态度上较为开放,这也激励着海外买家的迅速回归,尤其是在放宽旅行限制的情况下,离岸买家可能会增加他们的投资活动。


中西部和东南部地区的长租公寓市场以其良好的就业环境、企业的多样性、丰富的人文环境、低廉的资产成本等,吸引众多海内外的投资者,这将是2021年长租公寓市场最值得投资的两个地区。

在中西部地区,印第安纳波利斯(Indianapolis)是2020年表现最好的市场。芝加哥大都会区(Chicago Metropolitan Area)、孟菲斯(Memphis)、底特律(Detroit)、哥伦布(Columbus)、克利夫兰(Cleveland)、辛辛那提(Cincinnati)、堪萨斯城(Kansas City)、路易斯维尔(Louisville)和圣路易斯(St. Louis)市场紧随其后表现优异。

在东南部地区,格林斯伯勒(Greensboro)、杰克逊维尔(Jacksonville)、里士满(Richmond)、弗吉尼亚海滩(Virginia Beach)、亚特兰大(Atlanta)、夏洛特(Charlotte)、罗利(Raleigh)和坦帕(Tampa)的表现相对较好,并有望在2021年长租公寓市场中取得更佳的表现。

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除了北美市场外,福瑞韦恩还深耕希腊豪华住宅市场,并在希腊拥有房地产建筑公司和经纪公司。


参考资料

https://www.marcusmillichap.com/research/market-report/chicago/chicago-multifamily-market-report

https://www.cbre.us/research-and-reports/US-Real-Estate-Market-Outlook-2021

https://www.marcusmillichap.com/research/market-report/multiple-markets/2021-us-multifamily-investment-outlook

https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/2021-real-estate-vision

https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/global-real-estate-perspective-investor-and-corporate

https://news.fx168.com/bond/us/2103/4835999.shtml

https://finance.sina.com.cn/stock/stockzmt/2021-03-18/doc-ikknscsi7761798.shtml

https://www.multifamilyexecutive.com/property-management/rent-trends/yardi-rents-shift-closer-to-positive-growth-in-february_o

https://www.realpage.com/analytics/u-s-apartment-performance-divide-persists-across-metros/