前美联储主席伯南克:疫情结束后依旧会是低利率时代

2020-12-11 05:27:00

人物简介

本·伯南克


2005年担任美联储主席。2009年,曾经带领美国度过大萧条以来最为恶劣的经济危机,被《时代杂志》评选为「年度风云人物」。他是第一位将联邦基金利率降至接近零的美联储主席,也是研究上世纪30年代美国大萧条的知名学者。


2020年11月美国最大不动产经纪公司Marcus & Millichap的主席兼CEO Hessam Nadji与著名地产投资公司TruAmerica Multifamily的主席兼CEO Robert E. Hart组织了一次对话,邀请到了前美联储主席伯南克,共同讨论了美国宏观经济,美国大选和商业地产前景等关键话题,疫情和疫苗依旧是本次讨论的重点,同时伯南克也聚焦了美国联邦基金利率的未来走向,值得投资人关注。



一、美国宏观经济展望


自3月疫情爆发以来,美国失去了近1000万个工作岗位,然而,与四五月份相比,美国已经在六个月内收回了近50%的工作岗位。并且,失业情况在行业的分布并不平均,下边右侧的饼图显示,低收入人群的失业情况远比中等、高收入水平人群严重,他们承受了超过一半的失业压力。


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图源:Marcus & Millichap


对此,伯南克表示,今年和以往几次经济危机从内部遭受打击不同,疫情作为来自外部的挑战,侧重打击了服务业,却让地产投资等行业势头不减。在过往的经济危机中,投资、住房行业的资本往往备受压力,而餐馆、商店这些支撑人们日常生活的服务业则表现稳健。


如今,由于居家隔离的特殊性,旅行、休闲娱乐场所和餐馆在三月四月哀鸿一片,直到最近才触底反弹。但是商业地产行业却没有受到同等影响,美国股市在强有力的宏观调控下,也一直保持高位。


究其原因,早在三月,美联储就已针对这一次疫情可能带来的震荡采取了一系列措施。伯南克介绍道,美国的财政政策和货币政策都进行了强有力的调控,例如给民众、企业和失业保险提供现金支持,来保护小型企业。而这一系列「看得见的手」的影响是显著的,今年六月,根据原本的模型预测,美国失业率将达到9%,而目前不到7%的失业率,大幅度回升的工作岗位数量,证明了三月的宏观调控成效显著。


对商业地产行业而言,疫情冲击下实力的保存,和美联储的一系列宏观调控政策,将在中长期内,加速商业地产需求端的结构性调整优化,拉动需求提升,进而促进投资市场发展。


二、大选后值得关注的政策动向


在经历了轰轰烈烈的2020年美国大选后,总统候选人拜登的下一步动作成为人们关注的焦点。目前,拜登宣布,将扭转特朗普2017年的个人和公司税收政策,撤销对公司和最高收入者的减税。根据宾夕法尼亚大学沃顿预算模型的分析,80%的增税将由收入前1%的人承担。


伯南克在对话中表示,企业税收的提升并不会阻挠经济复苏,而在个人所得税方面,考虑到民主党对高收入群体的关注,起码在短期的未来,大部分普通家庭将得到减税。同时,他预测拜登政府在国会的支持下,会启动一些帮助经济复苏的项目,主要关注那些受损失最为严重的行业与人群。


伯南克认为,接下来拜登政府主要会聚焦两件事,一是组织一个大型财政刺激项目,帮助经济复苏,规模大致在一万亿美元以下,大约五千亿美元左右。


另一件事则是基础设施建设,目前美国政府在机场、道路、桥梁等基建上做得还不够,而投身基建同时也可以促进就业。因此,本就供不应求的商业工业地产很可能迎来下一个风口。


在点出了上述两件重要预测后,伯南克表示,这也是两党在历史上意见一致的两个方向。至于对医疗保险、教育、气候变化的财政政策改革,推行会面临更多困难。


三、疫情对基础利率的影响


对于地产投资人来说,首当其冲关心的就是长期债务的利率。目前,美联储已经搭建了新的货币框架政策(Flexible Average Inflation Targeting),和之前的政策不同,未来美国将寻求实现2%的平均通胀率作为长期目标,更加侧重实现充分就业,以应对美国宏观经济的结构性变化和这一次新冠疫情带来的挑战。


伯南克也介绍了最新的货币政策框架,他提到,2%作为得到共识的平均通胀目标,将成为未来利率变化的风向标。


而在新框架政策下,人们不必判断通胀率是否将要达到2%,因为新的模型决定了,只有美国通胀率真正达到2%这条线一段时间后,美联储才有可能慢慢提升目前几乎为零的利率。他总结道,低利率的政策将会持续相当长的时间,甚至比之前几次美国经济危机时还要久。


可以想见,美联储此政策一出,商业地产行业投资的成本被进一步降低,市场需求看涨,利好市场投资基本面。


四、商业地产前景展望


在今年第二第三季度,失业、疫情都没有阻止地产行业供不应求的情况。相比2008年经济危机时供过于求的住宅市场,如今房屋空置率一路走低,同时在低利率和居家隔离的刺激下,人们还在继续购入房产,一些度假区域的地产不断升值。


这一切因疫情而起,又是否会随疫情而去?


对此,伯南克表示,最重要的因素自然是利率。他认为,即使在未来,货币政策回归相对「正常」后,由于种种长期因素的影响,美联储利率也不会超过2.5%。而这对地产行业,是一个有利现象。


除此之外,人们开始对移居到郊外产生兴趣,养老院在这次疫情中遭受的打击也让老年人更愿意去选择住在自己的房子里。长期来看,低利率和逐年增长的住房需求,会让地产行业维持现在发展的势头。


最后,伯南克给出了对未来的展望,那些对利率敏感的行业,例如资本投资、地产行业,将成为下一个阶段的领头羊。他还提到,有人说这次的经济冲击就好像坐电梯下楼,再爬楼梯上来,这是事实。但公共健康的改善和疫苗,将给人们更多的信心,在明年以及2022年回归到更加正常的生活。


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地产行业年净租金回报率和其他投资方式的比较

图源:Marcus & Millichap


纵观历史,站在2020年的末尾,权力交接之后,美国是否需要再来一个马歇尔计划去尽快实现复苏?这边观点是,由于美国政治体制的独特性,与其把美国经济看作一个整体判断,不如关注州与州之间在经济复苏中的不同选择,以及州与州之间相互拉锯,参考亚马逊之前改变公司园区选址的新闻。


同样的,对于商业地产,投资人尽量不要从单一行业角度去分析前景,长租公寓、零售、工业地产…商业地产下的不同类别的未来前景也必然差异化。


在后疫情时代,低利率的政策,是一剂及时的强心针,而疫情对消费者行为带来的永久性改变,对商业地产开拓新市场的意义重大,这其中的发展红利必将惠及产业办公、仓储物流、资本市场等诸多领域。随着拜登政府上台,各项政策落地实施,市场主体的发展机遇也将逐步兑现。



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