工业地产为何能成为疫情资本避风港 | 美国2020年工业地产市场分析报告

2020-11-21 05:48:26


工业地产,顾名思义,即商业地产中用于工业生产的地产资源。该类型范围广阔,涵盖了仓库、厂房等一系列为工业生产、供应链运输提供的场地。由于用途的差异,工业地产与其他商业地产通常聚集在不同的区域。

在疫情冲击美国大大小小的行业之时,全球投资者仍在继续购入仓库,因为依赖工业地产的电子商务并没有受到疫情的影响。此外,中国内地投资者对工业地产的兴趣也在大幅提升,根据戴德梁行的数据,2020年中国内地对工业及物流的境外投资偏好飙升,从2019年的12%上升至39%。


图源:戴德梁行



疫情前:紧俏的工业地产市场


2019年,美国工业地产的空置率达到一个新低点,第四季度空置率低到5%,仅次于长租公寓,并且自2008年经济萧条以来,工业地产一直是供应小于需求的状态。

虽然,很多工业地产的物业在2019年开始翻新,新物业的签约量不再走高,根据CBRE预测的数据,2020年美国工业地产的供应将会超过需求,数量在2千万到3千万平方英尺,但这也仅仅占工业地产市场规模的0.2%,并不会改变工业地产空置率极低的事实。


图源:CBRE


上图展示了过去30年,工业地产平均租金相较去年的浮动,可以发现,超过四分之三的年份,平均租金都呈上涨趋势,甚至在过去的五年,每年涨势都在5%之上。可以说,疫情到来前,美国工业地产市场前景光明。


疫情中:电商扭转工业地产局势


正如开头所提到的,工业地产在疫情中,相较于零售、办公楼等商业地产类别,表现稳健。根据美国全国房地产经纪人协会在今年6月给出的数据,在各行各业损失最为惨重的第二季度,工业地产商业交易额相较去年下降3.8%,在同类别中排名第二,商业销售价格下降仅0.4%,在同类别中排名第一。


图源:NAR


同时,2020年第二季度,美国工业地产的平均净租金回报率(Cap Rate)达到了7.0%(该数据针对250万美元以下的小型工业地产物业),维持了自2019年第一季度以来的涨势,在各类商业地产中处于中上游。作为对比,办公楼净租金回报率最高,在7%到7.5%之间,而A级公寓(年限新,租金高的成熟公寓)最低,仅5.5%。

最后,工业地产的扩散指数(Diffusion Index)在2020年第二季度达到66%,在各地产类型中排名第二。扩散指数是经济学中从总体上把握各景气指标变化的指数,当比值超过50%,则意味着过半的扩张系列数呈上升状态。这表明,在疫情最严重的第二季度,市场对工业地产的未来依旧满怀信心。



图源:NAR


究其原因,是疫情推动了电子商务的蓬勃发展,才使得工业地产维持强劲市场表现。网上购物的趋势催生各零售商之间的竞争,为了使得顾客更快收到自己的网络订单,线下供应链的建设势在必得。因此,投资人纷纷押注工业地产(仓库、厂房为主),认为其租金也免不了水涨船高。据华尔街日报报道,BentallGreenOak(跨国房地产投资管理咨询公司)在2020年6月斥资1.64亿美元收购了新泽西州富兰克林镇的一个仓库,是2020年一整年单笔资产工业地产销售规模在全美最大的交易之一。


后疫情时代:电商革新持续刺激工业地产市场


1. 电商行业引导工业地产行业革新


电子商务在维持工业地产市场活力的同时,也在引导工业地产革新。人们开始在相应的厂房、仓库中增加自动化设备和高科技管理功能,以配合供应链对自动化管理的需求。

DHL(第三方物流服务商)早前宣布,将投资30亿美元,为它旗下的工业地产供应链增添自动化设备、物联网以及机器辅助功能。Augusto Alizo,DHL的交易管理副主席,也在一次峰会中表示,自动化是现在工业地产市场中的「游戏变革者」。



2. 疫情对消费者行为的永久性影响


疫情或对消费者行为造成永久性影响。在疫情结束后,线上消费、在家办公和网课教育,很可能会持续存在于我们的生活。而消费者行为的改变,会帮助部分小众科技行业兴起,包括自助仓储、云上厨房、在线教育等等。麦肯锡在今年4月指出,这一切将会进一步提高已经居高不下的工业地产市场需求。


关于美国商业地产的分析报告已经进入到第三篇,疫情、危机不断出现在我们的市场分析和预测文章里。

2020年这场经济冲击对房地产行业的影响会有多深,多广,我们无从得知,但消费者行为和需求的改变,以及商业地产行业即将面临的变数,已经成为一种必然。

投资人和商业地产市场中的各位玩家,只有保持快速而明智的行动,才能在这些充满挑战的时代中重塑、崛起。


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