美国2020年商业地产 - 零售地产市场分析报告

2020-11-21 05:24:14

今年是福瑞韦恩在美国商业地产领域经营的第二十一年,今天我们正式开通了中文媒体平台,期待和来自全球对商业地产感兴趣的华人通过微信公众号这个渠道互相交流与帮助。

在北美,零售地产是很受投资人青睐的商业地产类型,其范围包括小的单排商业区(strip mall/plaza),区域商业中心(regional center),和大型商场 (super mall)。


疫情前:承受压力的零售地产市场


图源:FTI Consulting 2019 Midyear Economic Real Estate Report


疫情之前,美国零售地产租金和空置率的逐年变化见上图。自2010年后,零售地产空置率逐年下降,到2018年跌至最低,2019年由于消费者转向线上消费的比例增加,零售地产的空置率(vacancy rates)开始反弹。根据FTI的年中商业地产报告,2019年上半年,美国关闭的商铺达到7060家,已经超过2018年总数。

从线下转移到线上消费的趋势,正在影响着零售行业,也在间接影响着承租人和业主对零售地产的需求。截止2019年,美国网上零售交易额占总零售交易额的11%。虽然从比例和市场规模上都不如中国市场,但和国内电商发展趋势相似,美国线上消费以缓慢且稳定的速度逐年增长。


图源:麦肯锡2019中国数字消费者趋势


因此,美国包括全球的零售地产承租人开始注重线下服务及体验的差异化,以避免陷入和网上电商的价格竞争。各类体验式服务提供商,例如餐厅、美容机构、电影院等类型的承租业务类型开始在线下零售地产中脱颖而出。


疫情中:零售地产租金、承租人与房东关系


如下图,美国零售地产平均租金水平在过去十年展现了强劲的增长势头,2019年全美平均月租金达到了$21.8每平方英尺。


图源:FTI Consulting 2019 Midyear Economic Real Estate Report


疫情期间,根据CenterSquare Investment Management的研究数据,2020年4月全美大型商场运营者只收到了15%左右的租金,6月与7月逐渐出现转机,接近65%的租客开始支付租金。

9月,全美零售商共计支付了约86%的租金,同比2019年下降10%,但环比增加了83%。除了经济复苏外,租金支付率上升的另一个原因是到2020年第3、4季度,大量零售地产的业主给出的租金拖欠期限即将到期。例如美国大型零售地产商Duke Realty,其旗下占地面积小于100,000平方英尺的租户可以延缓支付租金至2020年年末。

如果新冠疫情得不到明显的缓解,新的经济刺激计划仍没有出台,那么承租人支付租金的能力将遭受打击,业主的收入减少,偿还物业贷款的能力也随之下降。但对于地产投资者来说,零售地产届时也许会有一些破产的机会出现。

美国房地产新闻The Real Deal预测表示,因为以上的原因,2020年年末承租人和业主之间的法律纠纷数目将上升。业主会更倾向选择更有信用和实力的承租用户,在租金上也会有更大的让步。与此同时那些拥有全国连锁品牌等优质承租客户的商业地产将会更加保值,升值潜力也更大。



疫情对2020年后零售地产的一些影响


经历半年多的疫情,美国2020年后一些可能影响零售地产以及投资者行为的现象如下:


1.疫情的传播 ➡️  室外购物中心


2020年新冠疫情的高传播性也让线下消费者更倾向于选择室外的购物中心,对应的零售地产也会比传统的多层楼式商场更加容易找到承租人,客流量具有相对优势,使得租用率、租客交租率和潜在的升值空间都相比其他类型的零售地产更有保障。


2. 电商蒸蒸日上 ➡️  商铺停车设施重要性增加


电商的崛起,让「顾客网络下单,线下门店领取商品」的模式开始崭露头角,许多零售商将会逐渐转型成为商品供应链中的最后一环。因此,停车位等辅助设施的配备,在未来将会更加重要。拥有充足停车位的零售物业,可以方便顾客不用下车领取自己线上购买的物品,会更加受投资者的青睐。


3. 电商增长和供应链需求 ➡️  零售商铺选址辐射范围扩大


因为电商的稳定崛起,网络购物、驱车取货的购物行为增加,零售商铺在所在区域的辐射范围增大。比起疫情前,一家店可以服务更多顾客。这一变化,也让零售商们在选择物业入住时,需要考虑更大范围内的竞争对手;业主们在选择承租人商业种类时,也需要更多考虑区域竞争对入驻客户生意的影响。


零售地产作为商业地产中的重要分支,在2018年全美市场规模就达到了2.4万亿美元,市场份额在全美商业地产市场中排第三名,仅次于长租公寓和办公室。虽然在今年疫情和电商的双重影响下,零售地产一度止步不前。然而,自2013年以来就一直稳步增长的美国人均实际可支配收入,和后疫情时代下逐步复苏的零售行业,都为零售地产的重新启航搭建了一个良好的起点。


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