美国2020年商业地产长租公寓市场分析报告

2020-11-21 05:11:50

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长租公寓 Multifamily,在美国通常指5户以上的统一产权出租公寓。作为商业地产中重要的一个分支,长租公寓已经在美国乃至全世界房地产市场中已经存在了超过一个世纪的时间。


在美国过去的几次经济衰退中,长租公寓与其他资产类型相比,受到的冲击更小,恢复速度也更快。相比于其他资产种类,长租公寓在市场冲击中表现得更稳定、可靠。

疫情当下,综合市场需求、疫情政策和投资趋势,我们总结了2020年美国长租公寓市场报告如下:


疫情前:超预期上涨的长租公寓市场


从2019年底到2020年第一季度,长租公寓市场一直处于稳步上涨的趋势,保持了稳定的入住率,租金上涨速度适度。据RealPage报道,2020第一个季度空置率在4.4%左右,处于全年平均水平,2019年房租平均上涨2.9%。


疫情后:美国失业潮降低租房需求


百分之八左右的失业率对长租公寓需求带来了冲击,第二季度的有效租金 (effective rental rates) 平均下降了一个百分点。2020年第四季度将会跌至触底,平均租金将下降8.8%,房屋空置率预计将上升超过3个百分点。

小型长租公寓(低于50个单元的户型)的入住率和价格逆市增长,成为长租公寓市场中唯一一个显著上升指标。


图源:CBRE Multifamily Midyear Report


大城市租金走低


根据Yardi Matrix四月的数据,在疫情来袭的第一个完整月度,全美平均租金下降了8美元/每月,占年度租金总额的0.4%。减租幅度最大的地区来自沿海大城市,例如皇后区(下降1.2%)、圣地亚哥和洛杉矶(均下降0.9%)以及波士顿、布鲁克林和三藩市(均下降0.8%)。


图源:Yardi Matrix


这些大城市中,有些是重度依赖某个行业,并由于疫情限制出行而导致的行业衰退,随后产生的连锁反应,例如拉斯维加斯和奥兰多。另一些则是沿海高额租金区域,政府发放的补贴也无法帮助失业者支付如此高昂的租金,例如纽约、三藩市、洛杉矶和波士顿。

反之,一些内陆城市,例如芝加哥、圣路易斯和诺克斯维尔预计只会迎来小幅衰退。


租房总需求下降,细分需求转型


在美国逐渐复工后,作为评判长租公寓市场的关键指标,失业率成为人们关注的焦点。根据Freddie Mac的报告,2020年初,人们预计平均就业率将上涨0.8%,然而半年过去,美国失业率最高点超过10%,截至2020年9月美国劳工部门的最新数据,目前全美失业率下降至7.9%。

失业将不同程度延缓租房需求,并改变市场对长租公寓的细分类型的喜好。可以肯定的是,疫情对长租公寓的影响并不会长远,但市场对房源的喜好会发生改变。

在长期居家隔离的影响下,大户型、拥有绿地的房源需求可能会增加;同样的,低端长租公寓可能会面临大量租户在危机下,无力支付房租的情况。


2020年整体市场下滑


在有效的治疗手段或疫苗出现之前,普遍认为经济不可能全面恢复到疫情之前的强劲增长模式。综合多方预测,有理由相信长租公寓市场2020的交易总量(origination volume)比2019年下滑20%。

但同时,世邦魏理仕年中研究报告也指出,根据长租公寓的稳健属性,和往期经济衰退的经验,2021年长租公寓市场有望以稳定的速度恢复,并在2022年全面复苏。


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